易憲容:海內地產市場周全周期性調劑已開端

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【內容擇要】日前,廣西南寧房管局忽然發文稱,從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍住民傢庭可參照南寧市戶籍住民傢庭政策在南寧市購房。有媒體以為這是第一份由官樸直式宣佈的房市限購調劑的文件,從而打響瞭處所當局救樓市的第一槍。早些時刻,溫州、長沙、杭州等都會也在醞釀樓市限購松綁,但末瞭都要辟謠。縱然是天津濱海傳出實行差別化限購政策,但也沒有出臺正式文件。

從比來處所當局紛紜預備救樓市的情形來看,中國房地產市場周全的周期性調劑已開端,不管是二線、三線都會,照樣一線都會都是如斯。既然海內的住房市場周期性調劑已成瞭一種趨向,那末處所當局想經由過程救市來包管住房市場的價錢沒有下跌估量是弗成能瞭。

在一個以投資為主導的住房市場,假如購置住房是一項有益可圖的投資,那末任何行政限定都沒法阻攔投資者進入這個市場。隻不外,行政限定湧現讓投資者的本錢增長一些。好比,北京市采用住房購置限購政策以來,一個化解這類住房行政限購的傢當鏈立刻湧現。即假如一個投資者要想在北京購置住房,隻要付出必定的用度便可購置一個響應的購置住房的資歷。同時,那幾年北京市加入社保的人數也急劇增長。這些征象都註解,隻要購置住房是有益可圖,投資者完整可以或許以款項生意業務的方法辯論這類限定。住房限購對市場需求停止感化是非常有限的。既然住房的行政限購對市場影響很小,一樣願望攤開住房限購來救樓市所起到的感化也是微不足道的。

更加主要的是,當前海內住房市場湧現的調劑並不是是早幾年那種賡續出臺房地產宏不雅調控政策所致使的市場短時間變更,而是海內外金融市場前提變更致使的廣泛的周期性調劑。而這類調劑,處所當局救市政策是起沒有瞭感化的。由於,不管是中國的住房市場照樣蓬勃國度的住房市場,其成長與繁華,很大水平上取決於響應的金融市場前提。假如金融市場前提對房地產市場成長有益,好比按揭存款利率低、杠桿率高、投資者從銀行存款輕易,那末這個房地產市場就輕易培養繁華。前十年,中國住房市場的成長與繁華就完整取決於如許一個有益的金融市場前提(固然過分優惠的住房稅收政策也是一個方面)。假如金融市場前提產生變更,那末住房市場湧現調劑也是必定的。假如金融市場前提變更瞭,處所當局想願望經由過程行政性的方法來救市是基本弗成能的。

我們能夠看到,2013年以來,跟著海內互聯網金融爆炸式的增加,一場自下而上的利率市場化改造讓海內金融市場前提正在產生偉大的變更。這不但讓大批的資金從正軌的銀行系統流出,也會促使金融市場的利率程度周全上升。在這類情形下,一是會讓銀行可貸資金周全削減,這天然會推高銀行的存款利率,也讓得到高風險的住房存款有較大的艱苦。二是當金融市場的價錢周全上升時,不但會增長住房投資者進入本錢,也會增長住房投資者想得到銀行信貸的艱苦。當住房投資者融資本錢周全上升及融資可得到性下降時,住房投資者或是沒法再進入市場,或是預期進入市場難以贏利,住房市場的預期將大概會產生基本性逆轉。作為一個以投資為主導的住房市場,當市場預期產生基本性的逆轉時,那末這個市場的周期性調劑就開端瞭。三是處所當局對這類金融市場前提變更是力所不及的。由於市場經濟性杠桿前提是沒法用行政方法來轉變的。在這類情形下,住房投資者或是沒有敢再進入住房市場,或是將要退出這個市場,從而進一步會強化住房市場的周期性調劑。

另外一個金融市場前提的變更就是本年以來國民幣匯率貶值及美國QE的退出。從近十年來的情形看,國民幣一向處於單邊貶值態勢。而國民幣的連續單邊貶值,不但使得以國民幣計價的資產價錢賡續上漲,也讓海內房地產企業外洋融資本錢愈來愈低。前者讓大批外洋資金流入中國房地產市場,後者則讓海內房地產企業到外洋融資本錢下降,外洋融資更加方便。然則本年以來,不但美國QE退出,環球便宜資金的盛宴停止,並且國民幣單邊貶值態勢忽然轉變,國民幣由貶值改變為貶值。

而國民幣的忽然貶值使得海內金融市場前提產生基本性逆轉。這不但使得國際上的熱錢沒有敢或不肯再進入中國住房市場,並且讓以國民幣計價的海內住房的價錢降低,房地產企業外洋融資本錢周全上升其實不輕易從外洋得到融資。這不但使得海內住房市場的投資性需求忽然削減,也使得海內房地產企業面對著資金鏈斷裂的風險。在這類情形下,房地產企業獨一的生路就是若何調劑價錢或讓住房價錢下調把其產物發賣進來來下降風險。

當房地產企業一手房的價錢周全下跌時,不但會強化住房市場價錢下跌的預期,也會嚴峻影響住房二手市場的價錢趨向,從而引發海內住房市場價錢湧現周全的周期性調劑。當前金融市場前提變更成為一種趨向時,任何處所當局行政政策都是力所不及。而在這個時刻,處所當局的救市每每會成為海內住房市場變更的反向目標,所可以或許起到感化更是有限。

可見,當前海內房地產市場調劑不但在於這個市場成長的弗成連續,並且在於這個市場成長的金融市場前提已產生瞭基本性變更。在這類情形下,處所當局願望用行政性方法來救市,可以或許起到感化是非常有限的,乃至於這類處所當局的樓市救市會讓投資者以為海內住房所面對的風險會更高,投資者最好的方法是逃離這個市場。也就是說,面臨當前海內的住房市場,處所當局救市隻能是自取滅亡!

(作者系中國社會科學院金融研討所研討員)

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