朱振鑫：須要準確解讀中國房地產“新常態”

【內容擇要】越是知識性的題目，越輕易犯知識性的毛病。由於人們對付本身熟習的事物每每會先入為主，這類怪像在中國房地產市場的爭辯中表現的極盡描摹。人人之以是對房地產的將來發生偉大不合，就是由於中國的房地產正站在一個癥結的十字路口。短時間和歷久、當局和市場的身分互相交錯，讓人難以斷定。

第一種毛病是以虛代實，即逗留在征象外面，用沒有實在際的論據支持本身的結論。好比有人說十一黃金周房地產市場成交低迷，以是“限貸政策”無效，這明顯分歧現實。他們所說的成交量數據指的是當天的網簽量，現實殺青成交意向的時光最少在一個禮拜從前，而其時限貸調劑的關照還沒宣佈。再斟酌到今朝各個銀行的細則還沒有落地，要考證限貸松動的後果最少要比及10月中下旬。高頻數據證實，10月中下旬的銷量環比大幅上漲，同比增速也大幅上升，政策對一線都會的發賣回暖吹糠見米，政策無效的斷定沒有攻自破。對付賣力的研討者而言，怎樣能拿今天的數據來考證本日的政策是不是在來日誥日見效呢？

第二種毛病是以偏概全，即用簡略的部分征象妄斷龐雜的全局題目。好比有人經常使用中國的生齒老齡化來論證房價迎來拐點，由於美國和日本等重要國度的房價拐點確切和生齒拐點險些同時湧現。但這類簡略推理僅僅看到瞭房價和生齒年紀構造的幹系，卻疏忽瞭生齒地區構造、地盤軌制、稅收軌制、經濟成長程度等諸多方面的差別，好比，美國和日本在房價和生齒同步拐點的時刻城鎮化率都在80%以上，反不雅中國，今朝常住生齒城鎮化率僅為53.7%，戶籍生齒城鎮化率沒有到36%，怎樣能間接照搬所謂的國際履歷呢？

人人之以是對房地產的將來發生偉大不合，就是由於中國的房地產正站在一個癥結的十字路口。短時間和歷久、當局和市場的身分互相交錯，讓人難以斷定。筆者以為，要想斷定歷久的市場走勢，就必需起首厘清今朝的政策情況。

金融危急以後，中國的房地產政策閱歷瞭“過山車”。偶然候“過松”，天量信貸、7折利率、沒有限購、沒有限貸、持續降息降準，致使投契性需求瘋長，房價暴跌，好比2009年。但偶然候政策又“過緊”，行政限購、限貸、利率沒有打折乃至上浮（變相加息）、征收生意業務重稅，致使一般的首套房需求都被克制，房價天然會下跌，好比本年上半年。但從下半年開端，以各地攤開限購和央行放松限貸為標記，房地產政策正慢慢從時而“過緊”時而“過松”的怪圈中跳脫出來，加快回歸“常態化”。這類政策“新常態”有以下幾層寄義：

第一，沒有再把房地產“對象化”，經濟過冷時也不克不及過分刺激房地產的“投契性”需求，必需堅持政策定力，相似2009年那樣的周全刺激（7折優惠+天量信貸）毫不會再現。

第二，沒有再把房地產“妖魔化”，要把房地產當作一個平易近生題目，而沒有是傢當題目來看待。經濟過熱時也不克不及經由過程過分收緊地產政策給經濟降溫，以避免限定“公道”的住房需求，好比首套房和公道的改良型住房需求。

第三，增進房地產市場康健成長的重點從需求端轉向供應端，慢慢放松和撤消限購、限貸等限定需求的非市場化手腕，重點經由過程保證房、自住型商品房等情勢擴展供應，辦理住房難。

第四，廢棄一刀切的政策思緒，轉向分類治理、分城施策。作為一種非可商業品，房地產市場的供求狀態會由於各都會生齒、支出、地輿等身分的分歧而發生偉大差別，一刀切政策會形成沒必要要的扭曲和顛簸，必需隨機應變。

厘清瞭如許的政策配景，我們能力更好的懂得將來的房地產走勢。短時間來看，限購限貸攤開正動員房地產發賣環比改良，房價下跌趨向無望減緩。並且從10月的高頻數據來看，限貸松動的影響大概要大於限購松動。

起首，“認房又認貸”調劑為“認貸沒有認房”，具有1套住房但房貸結清的仍可按首套存款處置。這有益於開釋之前被壓制的改良型住房需求，焦點地段、學區房等高端樓盤大概相對受益。

其次，勉勵銀行經由過程刊行MBS和專向金融債籌資，有益於下降住房存款本錢。曩昔銀行綜合欠債本錢高，做按揭存款志願不敷。經由過程刊行歷久限專向金融債和
MBS，能夠減緩刻日錯配、定向下降按揭存款資金本錢，增長銀行按揭存款設置裝備擺設動力，房貸利率或慢慢從高點回落。但受制於庫存高企、銀行開辟貸連續收緊、非標壓縮等壓力，地產投資年內將持續下行，拖累整體經濟和周期品表示。

但中歷久來看，房地產市場的供求均衡已產生顯著變更，房價將進入較長時光的盤整期。

一方面，房價暴跌沒有會再現，房價面對中歷久的調劑壓力。

起首，跟著籌劃生養的影響慢慢浮現，中國的婚齡生齒已開端趨向性降低，這將致使剛需增加放緩。依據我們的盤算，今朝中國20-29歲生齒占比約為17%，而將來十年這個數字大概降至10%閣下，響應的老齡生齒占比將加快上升。

其次，改良型需求也沒有太大空間。今朝中國的人均室廬面積在33平米閣下，從國際比擬來看，固然顯著低於美國的67平米，但已靠近大部門蓬勃國度，遠高於新興市場國度。好比，英國事35.4平米，日本是36.6平米，韓國事26平米，噴鼻港是15平米。

第三，中國的宏不雅調控和房地產政策已回歸常態，弗成能再弄大范圍刺激。

第四，跟著QE退出和美聯儲加息，本錢單邊流入和國民幣單邊貶值的套利時期已閉幕。

第五，利率市場化拓寬瞭住民的投資渠道，再加上房地產預期的變更，房地產的投資吸收力顯著降低。

但另外一方面，房價狂跌更沒有會湧現，調劑的進程將相對平和。

起首，中國的婚齡生齒和勞動適齡生齒高點固然已曩昔，但城鎮化仍有很大空間。今朝中國的城鎮化率按戶籍生齒盤算僅為36%，按常住生齒盤算也隻要52%閣下，與美國日本房價瓦解時80%以上的城鎮化率另有很大差異，將來新增城鎮生齒仍將有用托底房地產需求。

其次，中國重生意業務環節、輕持有環節的稅收軌制致使房東更偏向於持有，而沒有是賣出，再加上今朝大部門房東本錢價較低，嚴峻制約瞭房地產市場的有用供應，從必定水平上減緩瞭房價的下行壓力。

第三，因為中國對首付款和償付才能的請求較高，住民購房的杠桿率相對較低，並沒有湧現美國式的“次貸”泡沫，以是在房價調劑時也沒有會湧現由於“斷供”而致使的大范圍拋盤，而當資產沒有大范圍拋盤時，就沒有會湧現資產價錢的瓦解。

總的來講，短時間在政策回暖的推進下，房地產無望湧現量價企穩。但中歷久來看，房價的供求根本面正在產生變更，房地產大概進入較長時光的盤整期。