李一戈：最好的房地產投資時期已然曩昔

【內容擇要】如斯巨大的標題，能夠寫篇博士論文瞭。我這輩子大概沒資歷寫博士論文瞭，挑選這麼個標題，明顯是應景。本年下半年股市忽然發力，比來半年上證指數從2100漲到3000點，漲幅跨越40%。多位同夥問：這與樓市有無幹系，是否是樓市的宏大資金流到股市去瞭？

這個題目初看起來，很有吸收力。2014年房地產市場整體上是一個調劑的態勢，固然下半年二三線都會限購廣泛撤消，限貸也放松瞭，10月以來的成交有所增加，但今朝還沒有法判斷，樓市反彈的格式已建立。

如你所知，2005年以來的中國樓市，投資投契占比很大。實施限購政策以來，這些資金多數被封堵在樓市以外。10月以來樓市雖有上升，但如今還沒有跡象證實，在撤消限購的都會，那些投資資金又周全出場瞭。我此前多有誇大，投資購房是推進房價上漲的一個主要身分，而今朝房價尚能堅持根本穩固，與這部門投資動力還在遲疑不雅望有關。

從前投資買房的同夥，應已得到最少2-3倍的收益。實際上說，這些同夥僅僅是將房產投資紅利，轉投到股市，數額就相稱可不雅。北京上海一套屋子，動輒五六百萬乃至上萬萬，持有多套房的人，賣一套投到股市，並不是弗成能。

這幾天確也聽聞所謂賣房炒股的新聞。2006-2007年股市暴跌時，也曾有如許的事例。固然大概有人借此賺瞭兩套房返來，但更大的大概是把屋子賠出來瞭。人們口耳相傳的每每是那些一夜暴富的故事，而折戟沉沙的悲涼事例，卻被風吹散在汗青的天空。正猶如，20年時光，阿裡從一傢小微企業發展為天下著名的互聯網公司，馬雲的首富光環閃爍四方，但你可曉得，每一年稀有以萬計的小微企業苦楚短命，無人曉得。

幸虧本錢市場的人們，多數是理性的經濟人。賣房炒股，或以房典質存款彎曲進入股市，究竟是少少數。不外，繞瞭這麼遠，樓市與股市畢竟有啥幹系？

我用力想瞭想，負疚，沒找到它們存在正相幹或負相幹的邏輯。你既不克不及說，樓市火瞭，股市就下跌，由於資金都流到樓市瞭；你也不克不及說，樓市調劑，股市就會大漲，由於資金都流到股市裡瞭。沒有找到印證此說的證據鏈。

比方，2006年下半年至2007年上半年，A股持續上漲，並發明瞭至今高弗成攀的上證指數6124點。而2006-2007年，也是成交量和房價快速增加的時代。2008年，股市連立異低，一年內竟然有12次跌幅跨越5%，而昔時的樓市也是房地產市場化以來第一次舉行像樣的調劑。然後，2009年樓市量價齊升，股市屁滾尿流。2011年，股市樓市都很弱。2012年樓市再發威，股市也照樣趴著不願起來。

好瞭，一句話說清晰：2014年下半年的這一波股市大漲，大概會有部門樓市資金流入，但後者毫不會是支持牛市的主力。你總不克不及說，理財資金裡相稱一部門本來是要進樓市的，如今回身跑入股市，而把這股資金算成是樓市的吧？

在我小我看來，股市投資者與樓市者，有著絕然不同的風險偏好。大要上說，股市投資者的風險蒙受度要高於樓市投資者。固然股市的上漲氣氛，會讓市場介入者抬升其風險測度值，但這兩種分歧的主體沒有太大概由於股市與樓市的盛或衰，而構成資金對流效應。

有同夥會持續詰問，那末，樓市的那些投資資金去瞭那裡？誠實說，我沒有曉得。這須要舉行樣本數目充足的實地查詢拜訪。大概它們的很小一部門去移平易近瞭，很小很小一部門買骨董書畫瞭，很小很小一部門進瞭股市，但大部門，大概沉淀在樓市裡，大概臨時買瞭理產業品，大概握在手裡沒動。

它們還會持續投資買房麼？假如買房，2014歲尾和2015歲首年月，是較好的機會。如今來看，2015年6月今後樓市進入蘇醒軌道的大概較大。但正如前面提到的，如今還沒有看到投資購房資金大肆進入限購排除都會的征象。

理性的投資者很清晰，最好的房地產投資時期已然曩昔，如果如今再投資買房，就必需做好快進快出的預備。而2016年的樓市誰也沒法精確猜測。此時投資買房，其風險程度險些已抬到靠近上升期的股市誰人標線瞭，而退出門坎卻要顯著高於後者。