汪濤：地產泡沫的擔心 政策放松可否改變局勢？

【內容擇要】繼本年一季度大幅下滑以後，二季度房地產運動初現企穩跡象，在發賣疲弱的配景下，愈來愈多都會的房地產價錢開端下跌。

房地產運動現企穩跡象

發賣5、6月份同比跌幅趨緩，新完工同比跌幅由一季度的25%收窄至11%，完工也同比反彈24%，必定水平上受益於較為有益的基數效應。7月份新完工同比增加8.2%、完成瞭年內初次正增加，但發賣再現頹勢、同比下跌16%，註解政策放松的後果仍有待浮現。

新完工反彈遭到瞭哪些身分驅動？起首，在閱歷瞭歲首年月高達25%的同比下跌後，決議計劃層開端出臺“微刺激”、各地也開端松綁房地產政策，開辟商情感有所穩固。其次，在2013年大范圍購地後，開辟商面對著完工壓力。而我們以為更主要的是，包含棚戶區改革在內的保證房受政策推進和資金支撐會合完工，這大概給團體新完工運動帶來瞭必定支持。

除房地產外，決議計劃層還出臺瞭一系列政策加速基建投資。跟著近幾個月經濟目標湧現回暖跡象、房地產和宏不雅政策日趨放松，市場情感也隨之好轉。一些市場人士乃至以為房地產下滑拖累經濟的最嚴格時代已停止，並以為跟著政策進一步放松，將來幾個月房地產發賣和扶植運動無望完成正增加。

另有哪些牌要出

5月以來，隨同著決議計劃層出臺一系列“微刺激”辦法、加碼對增加的攙扶力度，房地產相幹政策也漸漸松綁，特別是7月以來放松措施顯著加速。據媒體報導，今朝已有跨越四分之三的限購都會在必定水平上松綁瞭限購政策；部門省市對購房舉行稅費補助；住房公積金政策賡續放松；部門都會放寬瞭落戶政策；一些處所許可乃至勉勵處所當局回購商品房用於保證性房源；為提振房地產發賣和扶植，各地也簡化瞭開辟商行政審批法式、下降相幹用度。枚舉瞭已放松限購政策的都會，能夠看出比來幾周政策放松速率顯著加速。固然迄今為止中心當局還沒有意正式放松房地產相幹的信貸政策、也沒有正式下降房貸首付請求，但據媒體報導，部門地域放貸加速、也湧現瞭利率優惠。

當局手裡另有哪些牌？假如歲尾或2015年房地產運動再次放緩，決議計劃層能夠正式下降今朝較高的首付比例——首套房30%二套房60%、進一步放松落戶政策以提振房地產發賣。別的，決議計劃層還能夠定向下降房貸利率、或周全下調存存款基準利率。

除商品房以外，當局還加大瞭對保證房扶植的支撐力度。決議計劃層在歲首年月將本年保證房新完工目的上調至700萬套（包括470萬套棚戶區改革）。更主要的是，決議計劃層已采用各類辦法供給資金支撐、推進保證房扶植（特殊是棚戶區改革），包含加速財務撥款、應用國開行供給政策性融資（經由過程央行的再存款），各處所當局也勉勵開辟商和其他企業介入保證房扶植、並為其供給補助。在國開行的推進下，2014年上半年投向保證房扶植的存款微弱增加，且下半年無望進一步增長。

將來幾月房地產運動或平和改良

受益於政策賡續放松和信貸支撐，將來幾個月房地產發賣和扶植均會平和改良。

房地產發賣方面，限購松綁、房價下跌後購置力改良、房貸利率松動且投放加速、部門都會加速放松落戶限定、處所當局回購商品房用於保證性房源等身分都無望提振發賣。

房地產扶植方面，因現金流惡化而面對財政逆境的開辟商大概會加速扶植，以增長推盤和發賣支出，特別是趕在“金九銀十”的發賣淡季。別的，保證房扶植和棚戶區改革提速也大概進一步提振新完工和扶植運動。

比來的房地產運動和政策走勢相符我們的預期。我們對整年的基準猜測仍為房地產發賣面積小幅下跌
0~5%、新居完工面積下跌10%~15%。本年前7個月，房地產發賣已同比下跌7.6%、新完工面積同比下跌12.8%（一季度同比降低25%，上半年同比降低17%）。

反彈難認為繼，2015年或連續低迷

固然將來二到三個季度應會有更多寬松辦法出臺，大概包含下調首付比例和房貸利率、放松對開辟商的信貸等，短時間內政策松動有助於改良房地產發賣和扶植運動，但我沒有以為這能夠贊助房地產行業完成周全蘇醒、或改變構造性下滑勢頭。

在“金九銀十”淡季以後，房地產發賣大概將再陷頹勢，2015年再跌5%~10%。別的，跟著保證房扶植勢頭漸漸減退，來歲商品房新完工面積大概會再跌10%。以是，我們估計來歲整體房地產扶植運動將進一步放緩，並在2014歲尾和2015年對經濟帶來愈來愈大的負面拖累，重要有以下三方面緣故原由。

起首，致使今朝房地產下滑的其實不僅僅是新一輪周期性身分，而是住房內涵供求格式已產生基本變更。2013年中國住房扶植量（完工約1100萬套、新完工跨越1500萬套）顯著高於城鎮化和更新改良所催生的住房需求（我們估計每一年約800萬套~900萬套）。我們以為房價下跌、將來開征房產稅和新興投資渠道的鼓起都將持續克制投資需求，這些都意味著將來幾年房地產供給必需調劑到一個更低的“新常態”。

因為很多都會庫存高企且在持續積存、而房價低迷乃至賡續下跌，購房者和開辟商都漸漸熟悉到瞭這一供需格式的構造性改變。是以即使當局反響加倍敏捷，政策放松和刺激辦法的後果生怕將今沒有如昔。比方，固然下降首付比例和放松信貸有助於提振首套房和改良型購房需求，但投資需求險些沒有會遭到影響。即使需求反彈、庫存得以消化，因為房地產市場的根本供需格式產生瞭基本改變，開辟商也紛歧定會冒然大批完工新項目、加速扶植速率。

其次，固然城鎮化能夠在必定水平上支持根本住房需求，但現實上城鎮化的措施已在放緩。戶籍改造的重點是擴展進農人工的社會保證和大眾辦事的籠罩規模，而非勉勵生齒遷徙或加速房地產開辟。戶籍改造還努力於將處所當局轉移付出與新掛號戶籍生齒掛鉤。這解釋將來幾年戶籍改造隻能慢慢推動，而短時間內對房地產需求的支持感化大概將異常有限。

第三，政策支撐空間有限。固然當局能夠持續擴展保證房扶植范圍，但與幾年前剛啟動保證房籌劃時比擬，今朝保證房體量較大、往後持續快速上升空間將較為有限。別的，因為比年來信貸快速擴大致使很多企業和處所當局債臺高築，本屆當局對付再次依附大范圍信貸寬松將持加倍謹嚴的立場。

我們的基準猜測是本年GDP增加7.3%、2015年增加6.8%。這一猜測背後已斟酌瞭短時間內房地產發賣企穩，而2014歲尾和2015年房地產扶植再度疲軟、拖累團體經濟增加。

大規模的政策放松，已推進板塊早年期低點大幅反彈17%。政策放松切實其實能夠提振市場信念，但是，杠桿程度較高、利潤率下滑及部門房地產公管庫存高企等題目都將限定板塊反彈幅度。換言之，政策放松大概隻會令優良開辟商受益。我們以為房地產行業仍舊存在構造性題目。在反彈事後，房地產板塊今朝對應7.4倍2014年靜態市盈率，較汗青均勻市盈率低0.7個尺度差。A股中我們重點推舉萬科。

固然政策已明顯放松，但利好還沒有在銷量上表現出來。7~8月，天下41個重點都會的房地產銷量僅分離環比小幅上升3%和4%。天下銷量表示加倍糟：5月環比降低11%，6月持續環比降低4%，7月更是環比降低18%，市場好像並未對政策放松作出主動相應。

開辟商故意將新開盤籌劃耽誤到夏日高溫以後，這大概是致使銷量較低的身分之一。別的，房貸在7月尾才開端放松，且開辟商也故意將新開盤推延到房貸放松以後舉行。停止今朝，多半都會的房貸利率仍堅持穩定。華夏地產的查詢拜訪表現，開辟商的訂價和推盤力度仍將是影響房地產銷量的癥結身分。

市場整合料將加速

估計從9月開端，銷量將顯著蘇醒。我們對所籠罩開辟商的渠道調研表現，大多重要項目特殊是新項目標推盤仍將從9月尾、即傳統發賣淡季開端啟動。三季度末及以後，開辟商推盤無望獲得更好的發賣事跡，由於：政策放松、房貸利率大概會下調、首付比例請求大概下調，且將來二到三個季度對開辟商的信貸大概慢慢放松。

固然政策著重於支撐房地產發賣和扶植，但我們以為中短時間內開辟商將專註於去庫存和下降杠桿程度。斟酌到市場庫存高企，開辟商在訂價大將會有較大的彈性，將來12個月開辟商利潤率將持續承壓。因為信貸收緊、發賣放緩，2014年一季度末以來，開辟商的拿地和扶植運動變得加倍謹嚴。是以，我們估計短時間內整體扶植運動沒有太大概顯著蘇醒。

我們估計在今朝市場情況下，行業整合將會提速，一線開辟商將持續搶占更多市場份額。在上市房地產開辟商中，綠城和九龍倉正在慢慢退出市場。綠城董事會主席已發起將其持股出賣給融創中國，是以融創中國將成為綠城最大的兩個股東之一。九龍倉也已宣告將從室廬開辟轉向投資性地產。跟著合作敵手退出市場，一線開辟商所占的市場份額無望在今朝7.4%的程度長進一步進步。我們籠罩的上市開辟商中，最看好萬科，公司資產欠債程度公道、資產周轉率或庫存治理效力高、且地輿結構優越，無望受益於市場整合