甘犁：中國空置近5000萬套房說法是對城鎮化誤會

【內容擇要】本年上半年，西南財大中國度庭金融查詢拜訪與研討中間宣佈申報稱，2013年，我國城鎮室廬市場的團體空置率到達22.4%，城鎮空置房為4898萬套。對此，華遠地產原董事長任志強稱此毫不大概。爭議由此發酵。中國官方其實不宣佈空置房數據，而西南財經大學的一項數據激發瞭偉大爭辯。

這場關乎中國經濟癥結數據的爭議還在持續，日前，西南財慷慨面做出瞭進一步說明。

西南財大中國度庭金融查詢拜訪與研討中間主任甘犁的結論基於中國度庭金融查詢拜訪項目（CHFS）的數據：天下城鎮地域住房空置率為22.4%，約為4900萬套住房。商品房空置率為26.3%，約為2700萬套。經適房空置率為23.3%，約為200萬套。這一數據曾得到王志綱等地產大佬的認同。

任志強則從室廬完工數目推算。1998年至2013年室廬完工面積約106億平方米，約1.1億套室廬。個中，房地產開辟為6700萬套。按1998年舊房撤除量2.4億平方米推算，16年間撤除30多億平方米，凈增約70億平方米住房面積。1998年到2013年，城鎮新增生齒約2.2億人，折算城鎮新增約7000萬個傢庭。是以，住房套數和傢庭數大要同等。

在任志強的質疑以後，甘犁其時曾作出過書面回應。而在10月24日由西南財經大學和新加坡治理大學結合舉行的“西財-新大‘經濟轉型期的治理-以中國及新加坡為例’國際論壇”上，甘犁再次專門作出更加深刻的回應，解答空置率之謎。

甘犁說：“這長短常大的謎，這個謎怎樣辦理？我們一傢一戶走下來看到瞭這麼多空置房，然則國度宏不雅大數上算一算似乎不該該有這麼多空置房。辦理這個答案就是城鎮化的答案。就是我們對城鎮化要有一個充足懂得。空置率之謎要經由過程城鎮化揭開這個答案。”

癥結在於，因為統計方法的變更，很多農人的棲身地在統計中由鄉村釀成瞭城鎮，稀有萬萬個傢庭是以“帶著屋子進城”瞭。

起首，CHFS界說的住房空置是指城鎮地域無人棲身的傢庭自有住房，包含：一套房傢庭因外出務工等緣故原由而無人棲身的住房；多套房傢庭既未自住也無別人棲身的住房。“好比，在北京上班，屋子在成都空著的，也算空置率。”

甘犁說，一樣平常以為，城鎮化是鄉村住民分開棲身地，“扛包進城”生涯事情，也就是“自動進城”。他們或租房或購房，有剛性棲身需求。然則，城鎮化還包含另外一類平日被疏忽的城鎮化：棲身地由鄉村釀成瞭城鎮，本地鄉村住民也是以統計為城鎮常住住民，是城鎮化的一部門。

國度統計局頒佈瞭從2009年至2013年積年統計用區劃和城鄉分類代碼。僅此時代，天下70萬個社區（居委會、村委會）中有3.8%從村莊變成瞭城鎮，占城鎮社區的11.8%。“棲身在社區上的住民就從鄉村住民釀成瞭城鎮住民，他的戶籍是沒有變更的，他的屋子還在那邊，他住著本來的屋子。”

CHFS的數據還表現，2009到2013年，每一個省的城鎮化率的上升速率跟“被進城”的比例是相幹的。基於CHFS數據，2013年常住地生齒構造，城鎮地域住民中的農業戶籍生齒，“被動進城”占比14.3%，而“自動進城”占比11%。

從住房需求上來講，“被動進城”傢庭和“自動進城”傢庭長短常分歧的，和城鎮戶籍是比擬靠近的，並且少於城鎮戶籍，由於他們是“帶著屋子進城”的。以是不克不及把“被動進城”傢庭當做“自動進城”傢庭，以為有許多剛性需求，要買許多屋子。

甘犁以為，2000~2013年城鎮新建住房7000萬套以外，城鎮地域最少還新增瞭四五萬萬套，這是由“被動”進城的傢庭帶出去的。
“你會看到被動進城比例越高地域住房空置率也越高，沒有是說這些被動進城傢庭鄉村的自建房有空，空是空在商品房內裡。由於城鎮化建瞭許多屋子，然則大批被動進城沒有須要屋子，以是商品房是空著的。”

甘犁以為，“被進城”住民顯著多於自動進城。沒有辨別兩類進城住民將致使住房需求被高估。對城鎮化的誤會有大概是致使中國3000萬套商品房多建的緣故原由之一。“從供應角度是多供應瞭，由於對城鎮化的毛病懂得以為有許多需求，然則現實上大部門跨越一半的城鎮化臨時沒有如許的住房需求。從需求角度來說，就是多套房購置讓這些多建的屋子照樣賣失落瞭，這是我們在需求供應一個異常嚴峻的錯配。”