甘犁：住房市場下行趨向將連續至2016年

【內容擇要】當前中國住房市場成長的根本特點是存量及增量均嚴峻多餘，有剛性及改良性棲身需求的傢庭住房購置力不敷。這個題目在短時間內很難明決。是以，本輪住房市場的下行，並不是短時間的自我調劑，是市場供需不屈衡的根本面致使。住房市場下行的趨向將連續到2016年，乃至更長。

2014年，天下房地產行業各項目標均高位回落，國度統計局頒佈的天下70個大中都會新建商品室廬價錢指數，從5月起持續七個月湧現環比下跌，住房市場進入瞭一輪下行的軌道。

筆者地點的中國度庭金融查詢拜訪與研討中間在2014年6月宣佈瞭《中國城鎮住房空置率及住房市場成長趨向申報》。申報指出，我國度庭住房具有率達九成，已根本完成“居者有其屋”。2013年我國21%的城鎮傢庭具有多套住房，城鎮自有住房空置率為
22.4%，空置住房約5000萬套，空置商品房2700萬套。這些空置住房一方面沉淀瞭4萬億以上的住房存款，是社會資本的偉大糟蹋，另外一方面臨住房市場也是潛伏的一個偉大壓力，相似一個偉大的“堰塞湖”，如沒有辦理，一旦潰堤，有大概將房產市場乃至團體經濟沖毀。從需求角度來說，短時間內剛性住房需求為
22.2%，改良性需求為13.1%。然則，這些傢庭購房才能不敷。中國住房市場不管是存量照樣增量，都嚴峻多餘。

針對空置率22.4%的質疑，究竟上是社會廣泛存在一個龐大熟悉誤區，以為城鎮化僅僅是農人工分開原住地進入都會，他們或租或買，有剛性需求。然則，究竟上，跨越50%的進城農人工傢庭僅僅是由於其所棲身地的編碼轉變而被統計為城鎮住民，或“被進城”。他們並沒有遷徙，仍舊住在其鄉村宅基地住房裡，在短時間內沒有購置商品房的需求或才能。把“被進城”的傢庭誤會為自動進城打工棲身的農人工傢庭，高估瞭城鎮化帶來的住房需求，是今朝2700萬空置商品房的主要緣故原由。

筆者針對2014年中心推出一系列住房新政的後果舉行量化剖析：撤消限購，對住房市場的整體後果沒有顯著；撤消限貸或將刺激550萬套住房需求的開釋；“公積金新政”最多增長270萬套住房需求；降息僅能刺激160萬套住房需求的開釋。整體而言這些政策可以或許間接開釋的需求有限，在市場預期沒有獲得轉變的情形下，後果極其有限。

後續的市場數據支撐瞭這些不雅點。2014年12月，天下各重要都會樓市市場成交量湧現顯著的翹尾征象，環比增加21.22%，同比2013年也增加9.79%，市場好像開端築底上升。然則，市場並沒有湧現築底上升應當隨同著的價錢上漲。相反，12月份天下100個都會新建室廬均價卻持續下滑，環比下跌0.44%。是以，筆者以為，客歲12月生意業務量的增長重要是因為9、10、11月份撤消和放松限購、限貸，實施“公積金新政”及央行下調存款和存款的基準利率等一系列利好政策的連續出臺，和開辟商以價換量的行動而至。住房市場供應多餘、需求購置力不敷的根本狀態並沒有轉變。

瞻望2015年的房產政策，筆者以為，同一性政策將削減，處所性政策將增加。比較過往兩年的中心經濟事情集會，2012年提出“要持續保持房地產市場調控政策沒有搖動”；2013年雖未說起市場調控，但從平易近生事情的角度動身，請求盡力辦理好住房題目，特大都會要進步室廬用地比例；2014年的集會對房地產相幹內容隻字未提，進一步表現中心層面臨房地產市場同一調控的時期已曩昔。同時我們留意到，處所性的調控政策應用得更加頻仍。筆者以為，2015年中心將連續當前的調控思緒，處所政策則會取決於各地市場變更，具有更多靈巧性。處所當局作為房地產成長的間接受益方，也是房產下行的間接受損方，加上處所債權的壓力，預期2015年處所當局在房地產調控上的政策將更加頻仍。今朝仍舊保存限購的五個都會中，會有一部門都會撤消限購。

2014年以來，有關沒有動產同一掛號的行動賡續。2014年12月22日，備受存眷的《沒有動產掛號暫行條例》正式出臺，沒有動產掛號的時光也進一步明白。但依據北京市建委住房數據平臺的應用情形，筆者以為沒有動產同一掛號事情任重道遠，2015年內完成對現有住房情形摸底的大概性較小。同時因為部分之間的好處博弈存在，部門住房大概照樣會被消除在同一掛號以外。推動掛號事情須要牽頭部分能很好地調和各部分間的幹系。

從本屆當局2014年的住房調控政策能夠看出，重要是經由過程住房金融政策對住房市場舉行調控。保證性住房扶植也未作為政策重點舉行推動。與2014年一樣，2015年房地產企業仍面對高庫存的壓力。筆者以為，為減輕房地產庫存壓力，當局大概采取諸如回購或回租成熟的存量商品房項目作為棚改福利房，也存在經由過程調控租房市場刺激存量房入市的大概。

2015年房產市場地區分化將更加顯著。2014年，從地盤市場的熱度能夠看出，一線都會表示顯著好過別的都會，一線都會的房價預期仍舊看漲。面臨2014的庫存壓力及住房需求的乏力，全部的地產商都面對“要末轉型，要末停業”的逆境。為瞭應對行業成長的瓶頸，萬科領先提出要做都會配套辦事商，和行業探路者；而綠地早已建瞭多個商用物業，並大范圍進軍外洋。固然一樣存在著部門房地產商一時難以轉型，經由過程囤地的方法壓寶一線都會。