萬科轉型：“先租後買，房錢可抵房款”隻是營銷噱頭？

【內容擇要】“萬科血拼”、“萬科推出以租代售”、“萬科轉型”……有業內子士以為，開辟商去庫存壓力已達極限，萬科此舉隻是噱頭，不外也有不雅點以為這是金融立異的開端，並表現今朝的金融立異“合法時”。

17日，“萬科血拼”、“萬科推出以租代售”、“萬科轉型”成為地產界的頭條消息。有業內子士以為，開辟商去庫存壓力已達極限，萬科此舉隻是噱頭，不外也有不雅點以為這是金融立異的開端，並表現今朝的金融立異“合法時”。萬科對此回應隻是營銷計謀而沒有是計謀轉型。市場人士以為，廣州的房地產市場仍存在去庫存壓力，但今朝題目其實不嚴格，估計廣州將來樓時價量仍有穩步上升的動力。

“先租後買，房錢可抵房款。萬科太狠瞭，完全沒有讓小開辟商活！”昨日，關於“萬科轉型計謀宣佈會”的內容在網上瘋傳，有不雅點以為萬科此舉“是樹立在對房地產開辟發賣形式的推翻上。”很多房地產界的大V也揭櫫瞭意見。易居研討院副院長楊紅旭在微博上點評稱：“假如萬科大部門樓盤都這麼幹，那末找逝世的是萬科！”

萬科回應：

此舉隻是營銷計謀

有業內子士剖析，這類論調大概是來自對萬科新推出的項目標炒作。記者懂得到，克日重慶媒體大篇幅報導重慶首個“用房錢抵房款”的長租公寓，就是萬科的“出品”。

經緯行高等研討主任黃燕飛批評：“這類設法主意看似很有看頭，但優惠幅度沒有大。實在他們就是用這個亮點吸收租客優先斟酌萬科的室廬，但假如同類合作的室廬在價錢更優惠，租客其實不必定會挑選萬科的產物。”

她還提出：“包裝一個隻要公寓租客能力享用的購房優惠，但現實上是否是房價最優惠，買傢比較同類合作產物就曉得瞭。”

據懂得，萬科對風聞回應稱其隻是營銷計謀而沒有是市場瘋傳的計謀轉型：“各地公司在推行長租公寓營業時，部門公司采取瞭與萬科重慶公司相似的做法，但還沒有成為萬科團體的同一安排。”

“去庫存”是房地產市場今朝的配合目的，有業內子士以為，萬科此舉也略微有些“露怯”，證實開辟商蒙受瞭偉大的壓力，這類“小行動”是對市場的摸索。“從地區上看，3、四線都會和部門二線都會的庫存壓力較大，響應的在這些都會項目較多的開辟商庫存壓力較大。”中國指數研討院廣州分院院長張化學告知記者，從他們監測的品牌開辟商來看，貶價促銷、調劑產物構造、營銷立異（包含首付分期等）、下降開辟進度等是今朝一樣平常采用的方法。

專傢不雅點：

穗樓時價量仍能穩步上升

張化學以為，中國當前已根本離別住房缺乏時期，整體上供過於求是當前房地產市場的根本特點，也是當局制訂政策的條件，短時間內沒有會產生基本變更。

“萬科這類去庫存的做法要看是在甚麼都會實行的，介入的是甚麼產物。”華夏地產項目部總司理黃韜以為，當局的調控思緒早就定調，今朝3、四線房地產市場確切沒有景氣，但廣州市場在一線都會中比擬穩固和康健，“本年團體發賣量比客歲增長瞭30%以上，價錢到今朝為止累計升瞭10%。”
據他懂得，廣州市場上重要的大成長商出貨情形相對幻想，根本完成瞭義務，隻要少許未到達預定目的。

“整體來看，去庫存依舊照樣廣州今朝要辦理的題目。”黃韜提出，廣州也同時湧現瞭地域散佈不屈衡的情形，“中間地區的貨量很少，價錢比擬穩固並且有所上升。”他以為，將來廣州市場的價量照樣能連續穩步上升，而成交量的上漲幅度會大於價錢的上漲幅度：“然則這類增幅比第三季度將有所降低。”

房企熱中金融立異

對付萬科引發的波濤，也有業內子士持正面確定的立場，他們以為，這是萬科做的測驗考試和立異：“王石返來瞭，他們確定有新行動。”據懂得，一些開辟商也在應用金融立異來推進營銷，如客歲近海地產結合京東金融展開互聯網金融眾籌運動、本年4月保利與平易近生銀行互助的“利平易近貸”，和恒大首付三年免息分期等，另有萬科方才宣告在重慶試點的“先租後買，房錢抵房款”等，都是在房地產營銷和去庫存方面的金融立異的測驗考試。

“先租後買相似於萬科本身當銀行，做房貸，做金融租賃，進一步能夠把項目打包賣到市場上。這其實不是萬科金融野心的第一步棋，此前中國第一款REITS產物，就是由萬科和鵬華基金聯手開辟，標的為萬科前海的寫字樓。”很多人士在網上批評稱萬科此舉是“典范的融資租賃形式”。

有業內子士以為，“如今的房地產商都已不但僅是房地產商，他們是具有偉大財產的綜合投資者。隻如果能贏利的市場，他們都邑去介入，而沒有給本身任何界線。這才是房地產行業將來成長的最新偏向。”

利率上浮的房貸簇擁提早還

跟著小我存款利率扣頭的賡續下行，今朝銀行湧現瞭紮堆提早還貸的征象。“兩年前申請的扣頭是上浮10%，如今都廣泛下浮15%瞭，因而趕快來把之前房貸還瞭。”廣州的李師長教師告知記者，近期他挑選購買一套新居的方法，是先把舊房貸還失落，然後再申請扣頭低的新居貸。

記者查詢拜訪發明，今朝，各大銀行湧現瞭紮堆提早還貸的局勢，部門銀行的提早還貸量較歲首年月大增瞭50%。“根本上要完成信貸投放，就要發放兩倍的量，由於提早還貸的量已和信貸投放量齊平瞭。”一名不肯意泄漏姓名的銀行業內子士告知記者。

銀行提示，今朝提早還貸申請量較大， 部門銀行或延伸提早還貸申請列隊的時光，發起有提早還貸籌劃的客戶提早做好預備。

征象：

廣州部門銀行

提早還貸量大增五成

一周前，李師長教師申請瞭提早還貸。

據他先容，因為新購買瞭一套房產，就將本來上浮10%的房貸提早還失落，“如今新申請的房貸都是9折以下，還能享用公積金貼息存款。”李師長教師告知記者，他到銀行申請提早還貸的時刻發明有許多前來解決相幹營業的客戶。

“房貸利率是能夠跟著央行降息而下降，然則扣頭是穩定的，沒有管如今市場上申請的利率是若幹，一樣平常來講銀行和假貸人簽署的條約內容都是扣頭穩定的。”某銀行小我按揭存款事情職員小陳告知記者。別的，今朝同名轉存款的情形也是羈系部分制止的，是以很多客戶會挑選先將本來的存款還清，然後再用典質存款等方法再存款，大概購買另外一套房產來置換存款。

別的，另有部門客戶此前申請瞭典質衡宇存款，由於今朝扣頭下行而挑選提早還貸後再乞貸。

查詢拜訪：

房貸扣頭力度大

銀行提早還貸量大增

記者查詢拜訪發明，今朝各傢銀行提早還貸的營業量均湧現瞭猛增的情形。“如今真的超等多提早還貸的，我們的提早還貸量較此前大幅晉升瞭50%。”某銀行相幹人士告知記者，如今要增長存款餘額非常艱苦，好比說，本年全行存款餘額增加瞭10個億，要放差未幾20億存款能力完成這個增加，由於個中一半的存款是用來抵消提早還款。“每一個月的月供款也就幾萬萬，然則提早還款的量也有這麼多。”

另外一位國有大行的相幹人士也向記者表現，今朝提早還貸量確切大增，“頻年初多瞭最少50%。”

“如今的客戶提早還貸有兩個緣故原由，一是利率扣頭下行，二是一線都會房價上漲，將本來高利率的房貸還失落然後再經由過程典質存款，一方面存款利率更低，一方面存款額度更高。”某股分制銀行小我營業相幹賣力人劉師長教師（假名）昨日接收廣州日報記者采訪時表現。

但據懂得，今朝各傢銀行總行都對上面有存款餘額增加的請求，是以銀行隻能一邊接收提早還貸一邊持續接收客戶申請。“實在今朝的房貸營業假如打8.5折，根本上就是沒有掙錢的瞭，然則因為額度裕如，其他企業存款和謀劃存款都沒有敢放，隻能硬著頭皮做。”劉師長教師表現。

業內：列隊最少三個月

“因為今朝列隊人數較多，包含我們在內的很多銀行都要列隊，且此前隻須要一個月的，今朝根本上都要三個月。”昨日某國有大行相幹營業賣力人告知記者。

別的，專傢表現，提早還貸要弄清晰分歧銀行提早還貸的劃定。記者查詢拜訪發明，今朝，銀行一樣平常都劃定在乞貸期內、存款發放滿一年今後，經銀行贊成，市平易近可書面申請提早清償部門或全體存款。各傢銀行對提早還貸的劃定各沒有雷同，發起在決議提早還貸前務必弄清存款銀行的操縱流程，提早預定。

記者在查詢拜訪進程中發明，依照各傢分行的說法，實在存款的工作，許多操縱的權力都是控制在支行手裡的，以是市平易近要懂得關於提早還貸法式上的題目，最好的門路是接洽其時解決存款的營業員大概客戶司理，依照他們所屬支行的詳細劃定來操縱。

別的，加息後新的利錢尺度將在新的一年開端時盤算，以是，縱然要提早還貸，購房者也要掌握好機會，盡量在新利錢見效前一年的歲終提早還貸。

Tips

提早還貸如何劃算

今朝最經常使用的兩種還款方法為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即乞貸人每個月以相稱的金額瞭償存款本金和利錢。這類方法在瞭償早期利錢付出最多，本金還得相對較少，今後跟著每個月利錢付出慢慢削減，清償的本金就慢慢增加。等額本金還款法，即乞貸人每個月以相稱的額度瞭償存款本金，而利錢跟著本金逐月遞加，每個月還款額亦逐月遞加。在存款時光雷同的前提下，等額本息還款法所要付出的利錢高於等額本金還款法，是以，如盤算提早還款，最好挑選等額本金還款法。

假如挑選的是商貸和公積金組成的組合存款，先還商貸會“優惠”許多。因為公積金存款含政策性補助身分，以是存款利率比商貸低很多，此次降息幅度也比通俗商貸小，以是購房者提早清償存款利率較高的商貸，相對劃算些。