餘豐慧：松綁住房限購政策的機會還沒有到來

【內容擇要】房地產市場實行4年之久的限購政策，在2014年湧現松動跡象。繼溫州傳出上報松綁限購的計劃後，長沙、杭州等多個都會也在醞釀和評論辯論松綁限購的大概性。

住房限購政策於2010年4月出臺之初就飽受爭媾和詬病。在這四年中賡續有專傢、開辟商和處所當局號令撤消限購令。特殊是隻要房價稍稍湧現松動跡象，一些人士險些是“狂吠”般鼓動叫停限購令。當前，春季固然光降，氣溫也在降低，然則，一些都會樓市卻遭受連續時光最長、溫度最低的暖流。溫州、鄂爾多斯市等樓市崩盤水平加重，杭州掀起一輪又一輪的貶價潮，動員二三線都會湧現團體性房價松動。這股樓市暖流已涉及到被稱為“剛泡沫”的一些都會，就連房地產市場最為堅硬的北京成交量比客歲同期陡降6成，個體樓盤湧現瞭促銷貶價發賣征象。

在上述天下房地產市場大情況影響下，市場不雅望情感濃厚，致使住房需求嚴峻不敷，全部市場預期正在靜靜轉變。一旦房地產市場下跌預期建立，那末，全部都會房價勢必湧現拐點，團體性下跌在預感當中。

但必需看到，這類市場預期隻是湧現眉目，還沒有穩定、很軟弱。購置力僅僅是在不雅望罷瞭，是在不雅望這波樓市低迷，特殊是貶價潮畢竟可以或許連續多久，房價可否真正由漲到跌完全反轉?不雅望的濃重氣氛背後註解房地產市場已進入深度博弈期。在這類情形下，假如當局層面的調控政策稍有變更都大概致使博弈的天枰向一方傾斜。

好比，一些都會正在醞釀松綁限購政策。一旦限購政策被松綁，就會給市場放出當局弱化調控，勉勵住房投資投契，滋長房價上漲的市場旌旗燈號。同時，一旦有一個都會松綁限購政策，將會有很多都會跟進，終極使得旨在克制投資投契的限購政策完全退出市場。違反瞭本年兩會當局事情申報中
“克制投契投資性需求”的請求。

本年兩會上的當局事情申報對房地產調控的請求是，針對分歧都會情形分類調控，增長中小套型商品房和共有產權住房供給，克制投契投資性需求，增進房地產市場連續康健成長。兩大政策導向是明白的：一是出力增長住房市場供應，包含加大保證型住房供應、增長中小套型商品房和共有產權住房供給;二是果斷克制投契投資性需求。這就離沒有開兩大手腕：以限購為主的行政手腕，以差別化房貸和稅收政策為主的經濟手腕。假如放松限購政策就即是放縱聽任投契投資性需求。

依據當前市場情形，現階段對付房地產調控政策勿需再加碼，也沒有需要減弱現有政策。在保持現有調控政策的基本上，完全施展市場在房地產行業、在房價上的決議性感化。同時，還必需看到，既是松綁限購政策也大概隻是一劑止痛針罷瞭，擋沒有住房價下行的大趨向。

略微關懷市場的人士都邑發明，本輪一些都會房價走低其實不是當局調控政策收緊瞭、加碼瞭，而是市場機制施展瞭感化。市場主動自覺收回瞭房價走低的召喚聲，這類召喚聲迅即獲得瞭市場回應。市場的內活潑力使令房價走低的重要緣故原由是住房市場泡沫嚴峻，房價離譜畸高，遠遠離開公民支出狀態和通俗庶民的購置才能與支出程度。在這類情形下，既是松綁限購對市場團體走勢影響也異常之小。並且還會湧現“捉沒有住狐貍惹一身騷”的逆境。

固然，弗成否定限購政策行政化顏色過於濃重，而且還帶有戶籍輕視之懷疑。跟著城鎮化扶植的推動，跟著將非戶籍外來務工職員歸入保證型住房政策落地，跟著大批保證型住房、中小套型商品房和共有產權住房供給增長，歸根結柢是要松綁限購令的，終極是要完全退出的，但絕對沒有是當前。假如當前冒然松綁限購政策，隻能助推天下各都會房價湧現新一輪暴跌，隻能完全抹殺市場機制施展能力構成的房價松動和預期正在轉變的好勢頭。

總之，松綁住房限購政策的機會還沒有到來。