上海易居楊紅旭：樓市最冷時候或已曩昔

【內容擇要】曩昔十幾年，我國房地產市場出現短周期顛簸，每隔三年閣下一個循環。固然，每次循環的內部情況與內部動因，和運轉節拍和顛簸幅度，又存在必定的差別。房地產政策暖風頻吹，是驅動市場見底與蘇醒的焦點力氣。泉幣政策定向放松，特別是無風險利率下行，是驅動市場築底的主要力氣。

那末，當前房地產市場處於甚麼階段？研討市場趨向的要點在於，一方面須要親密存眷數據，數據是市場表象，另外一方面還需詳察驅動市場變更的內因與動因。須要將兩者聯合起來綜合剖析，能力認清近況並進步猜測的可托性。

從數據來看，起首要看新居成交量。在斷定房地產周期的十幾個目標中，成交量是最搶先的目標，個中又包含新居和二手房成交量，兩者根本同步變更，但因為新居數據較多，應以不雅察新居為主，以二手房為輔。2013年房地產成交量處於短周期高位，天下商品房成交面積同比增加17%。進入2014年以來，房地產市場連續低迷，前10個月天下商品房發賣面積同比降低7.8%，但值得存眷的是，1-10月降幅比1-9月收窄0.8個百分點。自2013年1-2月商品房成交量增速見頂後已下行20個月，從時光過程看，將來幾個月成交量無望轉而上行，估計來歲上半年同比增速無望由降轉增。

大都會商品房成交量更能反應短時間市態。上海易居房地產研討院監測的30個典范都會新建商品室廬成交面積，本年10月環比增加24.3%，同比降低1.1%。環比數聽說明房地產市場成交量已漸漸走強，並且創下本年月度成交量新高。實在自7月開端，在處所當局紛紜救市的配景下，各地商品房成交量已呈小幅遞增態勢。10月環比大增則預示著房地產成交整體上已開端蘇醒。即使11月、12月比擬10月環比略有回落，但隻要環比降幅沒有跨越兩成，都可視為成交震動式蘇醒的表征。

其次看房價。從紀律上看，房價變更滯後於衡宇成交質變化，特別應存眷兩類房價。一是天下70個大中都會室廬售價更改情形。客歲3月，70個都會房價均勻環比漲幅同步見頂，厥後連續下行，本年5月由漲轉跌，本年8月跌幅為1.2%，創近十幾年來最大單月環比跌幅，9月降幅有所收窄，10月持續收窄。從客歲4月至本年8月，房價增幅下行17個月，從短周期紀律看，也許也到瞭“變盤”時點，即8月份房價降幅見底屬於也許率事宜，估計來歲二季度大概由跌轉漲。

二是天下商品房成交均價。回想2004年以來的天下商品房成交均價會發明，2010年是個分水嶺，之前每一年漲幅為10%以上（除2008年），昔時及以後回落至10%以下。從這一目標來看，樓市“黃金十年”和“白銀十年”的分水嶺也恰是2010年。從短周期看，客歲1-2月天下商品房成交均價漲幅見頂為20%，厥後漲幅連續收窄，本年1-2月由正轉負，但跌幅連續收窄，估計整年根本與客歲持平。

再次看地盤成交量。按照短周期紀律，地盤市場滯後於室廬市場。客歲天下開辟企業購空中積同比增加近9%，本年跟著樓市降溫，地市顯著趨冷。本年一季度至三季度，天下開辟企業地盤購買面積一向堅持同比負增加，但前10個月逆轉為1.2%的正增加。這一數據比商品房發賣還要強勢，有些變態，尚需再不雅察數月。上海易居房地產研討院跟蹤的天下十大都會地盤成交量面積本年以來連續下跌，10月同比跌幅擴展為27%，這一數據大概比上述天下數據更相符現實情形。

末瞭看地價。與從前幾個樓市降溫期地價表示略有分歧，本年市場降溫配景下，地價仍堅持較高程度，顯著比同期房價表示更堅硬。本年前10月，天下房地產開辟企業地盤購買均價同比增加19%，遠高於成交面積增幅，且比客歲整年23%的漲幅僅回落瞭4個百分點。從十大都會的地盤溢價率看，客歲二季度至本年一季度一向堅持在25%閣下，現在年2、三季度則回落至15%閣下。上一輪樓市降溫期的2011年下半年，地盤成交溢價率均勻隻要3%閣下。在一線都會和少數二線都會，“房冷地熱”的征象有些罕有。這既給開辟商購地制作瞭諸多停滯，又制約瞭將來兩年房價下跌幅度。

從上述的新居成交的量與價來看，樓市見底企穩跡象趨於顯著，成交量先反彈，價錢將會滯後數月後反彈。地盤市場表示略有非常，但慷慨向將是趨穩，地價仍在上漲，反應出作為需求方的開辟商仍對後市沒有消極。別的，從室廬庫存和去化周期看，本年四時度整體正在修建頂部，個中去化周期大概已見頂。這些數據整體上通報出一個旌旗燈號：本輪房地產短周期的下行底部正在修建，個中作為搶先目標的衡宇發賣和去化周期已泄漏出蘇醒跡象。

房地產政策暖風頻吹，是驅動市場見底與蘇醒的焦點力氣。泉幣政策定向放松，特別是無風險利率下行，是驅動市場築底的主要力氣。能夠預感2015年這兩個驅動力的性子穩定、偏向穩定，乃至還會有所增強。這都意味著房地產市場將朝著蘇醒偏向演化，隻不外地區分化更明顯，部門大都會房地產市場活性強、易反彈，部門高庫存的中小都會仍將蘇醒乏力，須要更長調劑時光，其房價才無望走出泥塘。