張影強：應從四點動手防備房地產金融風險

【內容擇要】本年以來，我國房地產市場產生較大變更，慢慢由賣方市場向買方市場改變，市場分化趨向顯著。一方面，北京、上海等一線都會新居價錢回落，二手房成交量降低，需求不雅望情感上升。另外一方面，部門都會商品房庫存快速增長。

為此，應準確引誘房地產市場預期，防備產生體系性金融風險，同時，改良房企融資構造，樹立多條理房地產金融風險分管系統。

多項政策疊加是致使樓市由賣方市場向買方市場改變的主要身分。沒有動產掛號、天下住房信息聯網和房地產雙向調控等一系列房地產調控政策將連續成為實際，多項政策利好克制瞭房產投契性需求。同時，而保證房和棚戶區改革力度的加大，加上自住型商品房入市預期顯著，也致使有用需求削減。

當前房地產行業融資構造過分依附銀行信貸資金。停止2013歲尾，我國貿易性房地產存款餘額占金融機構各種存款餘額的比重為21.3%，加上定金及預收款和企業自籌的資金，房地產間接和直接經由過程銀行融資比例跨越50%。日本、泰國等國在房地產泡沫時代房地產存款占總存款的比例均跨越20%。同時，房企間接融資比例太低。2013年房企經由過程股票市場、債券、信任、私募基金等直接融資渠道合計1.21萬億元，占昔時房地產行業現實到位資金12.21萬億元的9.96%，而美國等蓬勃國度房企證券融資約占企業內部融資的55%以上。

金融機構背規操縱較廣泛。金融機構住房信貸治理軌制特別是內部掌握沒有完美，銀行對房地產企業貸前天資檢察沒有嚴厲，致使開辟商將統一商品房“反復典質”給銀行，套取銀行存款。同時，許多房企經由過程刊行信任籌劃充任本錢金，再到銀行得到信貸，這類“白手套白狼”的征象其實不鮮見。別的，在宏大的影子銀行系統內，信任公司存款和投資大批投向各級當局基建項目和房地產項目，躲避瞭響應的預備金計提和本錢羈系請求。部門銀行理產業品和信任產物通明度較低，運作沒有范例，加重瞭房地產金融風險。

為防備房地產金融風險，筆者發起應從以下幾點動手，引誘房地產市場預期，防備產生體系性金融風險。房地產價錢上漲過快，會引發購房者的沒有滿；房地產價錢下跌，也會引發有房者沒有滿，並且會致使開辟商資金鏈重要和銀行壞賬增長，激發金融風險。是以，應保護房地產市場安穩運轉。增強言論引誘，引誘市平易近理性花費，保證剛性需求，克制投資投契性需求，讓市場回歸理性。

親密監測房地產市場運轉，樹立房地產風險預警軌制和聯念頭制。一是舉行房地產存款營業風險壓力測試，模仿在房價下跌等情形下的銀行承壓才能。二是高度存眷重點地區、重點企業，強化“名單制”治理，實時開釋風險，防備個體企業資金鏈斷裂。三是盡快樹立房地產風險預警軌制，實時監測房地產市場供需團體走勢和構造變更。四是樹立房地產風險應急處理聯念頭制。增強銀行、住建部分、社保、公安等部分的信息聯動與同享，樹立房地產典質背約風險發作的跨部分應急聯動處理機制。

增強房企金融風險排查，完美銀行內部風險掌握，范例影子銀行成長。一是在天下規模內對房企舉行資金風險排查，重點檢討銀行存款的公道合規應用，果斷懲辦企業騙貸和資金背規應用行動，樹立企業信貸誠信系統。二是進一步完美期房預售軌制，實在增強預售款羈系，范例預售款的收存和應用，確保預售房所得的款子用於項目開辟扶植。三是改良銀行風險評價辦法和手腕，采用謹嚴原則，依據當前市場代價和將來估值從新典質房地產，最大限度減小典質物的處理風險。四是各銀行進一步健全房地產信貸風險治理的長效機制。實在增強對房地產企業謀劃及時跟蹤，完美房地產市場信息表露軌制，實時收回風險預告，武斷采用應對辦法。五是范例和增進影子銀行康健成長。樹立信息表露機制，明白影子銀行信息表露尺度，將其歸入征信體系，削減信息紕謬稱。

改良房企融資構造，樹立多條理的房地產金融風險分管系統。一是持續依附銀行信貸走直接融資的途徑，同時拓寬在本錢市場間接融資渠道，包含規復房企初次公然刊行（IPO）和增發等融資情勢，擴展債券市場融資。二是主動推動住房典質存款證券化（MBS）。慢慢向保險金、養老基金等機構投資者開放資產證券化市場；培養典質存款證券化市場，鼎力成長相幹中介機構，樹立多元化的融資系統。三是鼎力成長房地產投資信任基金（REITs）。加速制訂相幹政策、司法律例，為房地產投資信任成長發明優越的政策和法制情況。四是完美房地產存款包管和保險軌制。制訂所得稅優惠政策，勉勵保險公司謀劃房地產存款保險營業，削減房地產典質風險。五是修正《預算法》並樹立同一的處所當局市政債券刊行軌制，經由過程市場機制辦理處所當局市政扶植資金需乞降城鎮化資金起源，化解處所融資平臺風險。六是摸索住房開辟性金融營業，刊行住房金融債券，采用市場化方法，為我國保證房扶植籌集資金。