易憲容：央行救市難以改變樓市下行趨向

【內容擇要】此次央行救樓市有大概在短時間內對部門都會住房市場的成交量有必定刺激感化，或湧現短時間的回光倒映征象，但對全部海內房地產市場中歷久來講，即房地產市場的周期性調劑、房地產投資持續下滑的趨向是弗成能的。由此，當局經由過程房地產救市想減緩海內經濟增加下行的壓力一樣很難削弱。

多年來，我一向誇大，中國的“房地產化”經濟，隻要湧現周期性調劑，社會經濟生涯中所隱蔽的各類題目與抵觸都邑裸露出來，並對全部中國經濟生涯帶偉大的打擊與影響。能夠說，本年以來的海內房地產市場的周期性調劑，房地產市場的低迷，不但給全部國度的宏不雅經濟帶來極大的拖累，增長瞭團體經濟增加下行的壓力，也讓海內銀行系統的風險裸露瞭出來。

能夠看到，不管是CPI回落到“1”的程度，照樣PPI連續31個月的負增加；不管是經濟增長值連續下滑，照樣GDP增加率愈來愈低，根本上都是與房地產市場調劑與低迷有關。並且房地產市場的低迷好像已超越瞭當局的預期，這迫使一貫對房地產市場沒有揭櫫談吐的新一屆的當局不能不脫手救海內樓市。

此次當局救樓市采用瞭周全反擊的方法。先是處所當局周全攤開以往的限購限貸政策，後有央行在房地產金融政策上的龐大調劑，再有住房公積金政策的攤開及大概住房稅的優惠。固然這些救市政策的重心是央行的房貸新政。央行救市政策的焦點就是請求首套住房按揭存款的利率下限劃定到7折，及還清或沒有銀行存款的住房持有者購置住房能夠享用首套按揭存款優惠。可見，央行房貸新政遠超越預期，其強力與力度都是非常大的（能夠說，成熟市場經濟國度很少會有當局出臺住房政策請求貿易銀行如許做的）。

不外，市場廣泛以為，央行如斯強度的救市政策要改變海內房地產市場的頹勢並不是易事。由於，此次央行救樓市有大概在短時間內對部門都會住房市場的成交量有必定刺激感化，或湧現短時間的回光倒映征象，但對全部海內房地產市場中歷久來講，即房地產市場的周期性調劑、房地產投資持續下滑的趨向是弗成能的。由此，當局經由過程房地產救市想減緩海內經濟增加下行的壓力一樣很難削弱。

起首，本年以來的海內房地產市場周期性調劑與以往任何一次有很大分歧，即當前海內房地產市場的供應與需求的根本面已產生瞭基本性的變更。依據國度統計局的數據能夠看到，2011年從前中國住房市場根本上都是構造性缺乏，而今朝海內的住房市場是湧現瞭周全的住房供應多餘。

2008年8月天下房地產開辟商手中尚期待出賣的住房約莫在110萬套閣下，2012年中約莫在240萬套閣下，然則今朝約莫有370萬套。也就是說，因為2010年以來大范圍的房地產投資擴大，住房市場供求幹系產生瞭逆轉，住房市場由構造性缺乏轉化為供應多餘，再加上將來一兩另有大批的新增住房供應要上市，團體上說，海內住房市場已湧現嚴峻的供應多餘。這就是為什麼央行救市政策的重點放在“去庫存化”的癥結地點。也就是說，從比來的當局救市政策來看，隻要可以或許去庫存，能用上甚麼方法都行。但現實上，這些救市政策要化解當前海內樓市嚴峻多餘的住房供應題目並不是易事。

其次，此次央行房貸新政對早些時刻沒有實行任何限購的中小都會或絕大多半三四線都會來講沒有若幹影響。由於，一是這些都會原來就沒有實施所謂的限購政策，以是攤開限購對這些都會基本就沒有影響；

二是我早就說過，對付這些都會，都會住民的根本棲身前提在上個世紀80-90年月就已辦理，假如這些都會的住房沒有投資代價，要想用甚麼優惠前提誘使這些都會的住民進入市場並不是輕易的工作。

三是早幾年在房地產投資大潮中，這些都會的住房供應更是比限購都會增加為快，是以，這些都會住房供應多餘的嚴峻性比其他都會更高。並且這些都會的住房供應總量弘遠於從前限購的都會。四是這些都會的住房開辟商不但范圍小，並且融資本錢高，假如住房發賣沒有流利，隨時都有資金鏈斷裂的風險。

假如這些都會如溫州、鄂爾多斯那樣也湧現住房市場崩盤，它很快就會向天下舒展，並周全影響海內住房市場的預期。既然央行的房貸新政對這些都會的住房市場感化有限，這也決議央行救市政策的後果有限。

再次，對央行房貸新政有必定影響的是房價太高、早幾年限購政策緊的都會。然則，房貸新政落後入這些都會的購置住房者根本上是已有住房但沒有欠銀行存款的有房者，或住房投契投資者。對付這些住房購置者來講，因為他們是可買可沒有買，買瞭以後是為瞭更高的價錢賣出，是以，他們是不是進入市場，取決於金融市場前提及預期。就房貸新政來講，辦理瞭這些住房投資者信貸的可獲性題目，便可從銀行得到存款購置住房，然則融資本錢及融資杠桿率題目沒有辦理（即利率沒有若幹優惠，杠桿率沒有高）。

爾後兩個方面是影響投資者預期收益最為主要的身分。也就是說，假如投資者進入住房市場的融資本錢高及杠桿低，這會嚴峻影響投資者的將來收益程度。再加上這些都會的房價已處於嚴峻的高位（好比北京的房價支出比已達30，為天下之最）。在這類情形下，投資者會斟酌應用房貸新政進入後是不是有人來接盤。

另有，隻管中國到今朝為止還沒有閱歷過象樣的房地產市場同期性調劑，然則美國、日本、噴鼻港、臺灣、歐洲列國等房地產泡沫幻滅之履歷應當是曉得的，再加上三四都會如溫州等都會所產生的工作耳濡目染，這些都會的住房投資者大概會進入住房市場，然則會非常謹嚴。也就是說，縱然房貸新政對這些都會有必定的感化，但這些感化也是短時間的部分的，住房投資者弗成能同2008年那樣湧入住房市場。可見，央行的救市政策一樣弗成能化解這些都會的嚴峻多餘的住房供應。

總之，不管是從天下住房整體上嚴峻多餘，照樣央行房貸新政對三四線都會影響沒有大及限購都會投資者心態來看，此次央行房貸新政難以改變當前海內住房市場的周期性調劑，難以改變海內住房市場全部下行的趨向。這類趨向不但會持續增長海內經濟整體增加帶來的壓力，也大概激發海內很多處所住房市場的泡沫連續提早幻滅。對此，市場有所預備嗎？