李宇嘉：我國樓市企穩上升更是指日可待

【內容擇要】5月份，70個大中都會新居均價環比下跌0.16%，這是2012年6月以來該指數初次由上漲轉為下跌，市場團體步入降低通道，就連一向被以為異常堅硬的一線都會也扛沒有住瞭。依據國度統計局最新表露的數據，5月份上海和深圳的新居價錢分離環比下跌0.3%和0.2%，深圳新居價錢為23個月以來環比初次下跌，北京二手住房價錢持續兩個月下跌，5月份環比下跌0.9%，創28個月環比最大跌幅。

在樓市交投昏暗、消極氛圍漫溢、“唱空”論調賡續的情形下，一線都會房價下跌，無疑將繁重襲擊包含購房者、開辟商在內的全部市場主體。一個不言而喻的結論就是，樓市將在低迷的泥潭中越陷越深，樓市企穩上升更是指日可待。今朝，我們最為存眷的是一線都會房價進入下跌通道對付全部樓市意味著甚麼？加快下跌，正中大佬們諸如“瓦解論”、“撞冰山論”、“泡沫幻滅論”的斷定，照樣以貶價往來來往泡沫，讓房價支出比趨於公道，並刺激老庶民主動入市和漸進消化多餘。

究竟上，成長中國度或新興國度的房價大幅度顛簸是一個常見的征象，安穩的時刻反而異常少見。是以，房價上漲與下跌自己異常一般，沒甚麼少見多怪。癥結是，樓市會沒有會由於沒有需求支持而急劇下滑，打擊到經濟增加、金融系統和失業穩固。然則，總結列國都會化紀律而得出的一個結論是，樓市危急式的大起大落很少產生在都會化快速推動時代。這是由於，都會化快速推動一樣平常會連續幾十年，這一時代生齒和資本在大都會范圍化會聚、合作互助和傢當進級敏捷推動，都會空間資本代價賡續晉升並優化。對樓市來講，這就意味著需求基本賡續增厚，並給樓市帶來盈餘。即使樓市量價會顛簸，但隻要掌握好金融杠桿、外資和熱錢打擊，一樣平常沒有會產生金融危急。由於，壯大的需求一直存在，樓市顛簸中的一些題目也很輕易被消化。

房改以來，我國重要都會（特殊是1、二線重點都會）的房價之以是一向在上漲，一個主要緣故原由就在於都會化帶來的壯大需求。是以，斷定樓市遠景就是要在宏不雅上掌握這類需求潛力。我國城鎮住民戶均套數比從2008年的0.74套增長到2013年的1.0~1.1套，部門二三線、三四線都會曩昔幾年供給瞭大批的住房，但生齒、傢當並未響應增加和會聚，湧現瞭“鬼城”、“空城”等供給多餘的題目。是以，整體上斷定，天下規模內離別瞭住房缺乏，也離別瞭需求大范圍開釋的時期，寬大的中小都會在將來還要思慮若何消化供給多餘。

然則，住房供求比較在天下規模內的差異很大。曩昔10年，1、二線50個重要都會會聚瞭2.6億外來生齒中的80%，生齒資本會聚、合作互助和傢當進級遠遠優於其他都會，這些都會的住房需求潛力異常大。依據第六次生齒普查的成果，一線都會常住生齒戶均具有套數在0.7~0.8套，假如斟酌到一般的投資需求（投放到租賃市場）、改良性需乞降拆遷需求，人均套數大概會更低。將來，以都會群為主的城鎮化計謀下，重要都會將仍舊是生齒流入的目的地，住房需求也將仍然堅持興旺態勢。

本年以來，之以是連一線都會的住房市場都連續低迷，並不是是需求沒有在瞭，而是住房供求構造性掉衡或供求錯配。在這些都會，投資或改良性需求部門被“限購”住瞭，大部門由於存眷樓市下行風險而減倉瞭，今朝留在市場上的需求根本上都是所謂的“剛需”，如婚房需求、事情地區更改帶來的購房需求、傢庭范圍擴展帶來的購房需求等。這類需求有三個根本特點：一是對高價房蒙受才能較低，二是對與棲身相幹的生涯本錢比擬敏感，三是對大眾辦事配套有猛烈的需求。然則，在一線都會，不管是新居照樣二手住房，經由10多年快速上漲後，房價程度已到達瞭一個汗青高點。即使是郊區的住房，其價錢程度也上漲到兩萬元閣下，以此盤算的房價支出比也在13倍閣下，對付留在市場上的“剛需”來講，如許的價錢程度難以蒙受。

同時，大都會二手住房交投比擬活潑的地區會合在主城區，其價錢程度一樣平常要高於新居價錢的10%~20%，且生意業務本錢（中介本錢和稅收獲本）也很高，“剛需”難以接收。新居價錢隻管相對較低，但其供給重要散佈在都會核心或開辟代價較低的地區。在這些地區，住房扶植速率遠快於大眾辦事配套（交通、教導、醫療等）跟進的速率。並且，越是新供給的住房，其配套差的題目就越嚴峻，配套差意味著生涯本錢高、供給的有用性差，沒有合適“剛需”人群的需求。

別的，2010年以來，1、二線重點都會地盤價錢快速上漲，地王頻仍湧現。依照兩年閣下的開辟周期，地盤高溢價將會表現在2011年以來的高房價，而重要都會近幾年的房價數據也左證瞭這一點。在高地價驅動下，樓市開辟一樣平常會往大戶型、高級化的形式上走，隻要如許能力包管開辟商的預期紅利，這也逢迎瞭曩昔幾年房價快速上漲時代需求過分開釋，特殊是投資需求興旺的特點。依據筆者的調研，在1、二線重點都會，今朝的新居供給中，大戶型住房供給占比擬大，而“剛需”
人群須要的中低價位、中小戶型的通俗住房供給則偏少。

今朝，一線都會的庫存消化周期也跨越12個月的警惕線瞭，許多人以為一線都會也存在供給多餘的題目。國度統計局70個大中都會房價指數宣佈後，對付5月份一線都會房價下跌的題目，國度統計局高等統計師劉建偉表現，房價下跌的重要緣故原由是庫存壓力較大，這是對供求幹系的誤會。究竟上，庫存中更多的是無效供給，大概是“剛需”用腳投票的成果。將來，重點都會限購政策沒有會撤消，國度願望經由過程支撐“剛需”
人群購房，特殊是願望加快非戶籍常住生齒都會化來化解住房供給多餘、漸出來泡沫。然則，要想讓這部門市場需求真正完成，就須要重視住房供求構造今朝存在的掉衡和錯配題目，增長針對“剛需”人群的住房產物和名副其實的大眾辦事配套系統扶植，如成長共有產權住房，加速大眾辦事均等化，增長軌道交通和教導醫療投入，社會保證完成異地兼顧並向常住生齒全籠罩等。