馬光遠：需小心我國房地產泡沫的光降

【內容擇要】中國房地產的遷移轉變點確切已到來。對付仇恨高房價的平易近眾而言，這類局勢天然值得歡樂。但是，對付以為中國房地產會崩盤，乃至期盼房地產崩盤的不雅點，筆者卻沒有敢茍同。

美國經濟學傢加爾佈雷斯在其典范著作《1929年大瓦解》中寫道：“整整一代汗青學傢責備柯立芝因為自覺悲觀而看沒有見一場正在海內外孕育的狂風驟雨。這是很沒有公正的。猜測災害，既沒有須要勇氣也沒有需先見之明。在情勢一片大好的時刻猜測災害，才須要勇氣。”對付他的話，我深有領會。本年春節剛過完，我的《本年中國房價下跌是也許率》的文章遭到瞭許多人的嘲弄。在文章中，我指出：“2014年中國房地產市場絕非許多人悲觀的以為，隻是簡略的市場分化：一二線都會持續上漲，供給已多餘的三四線及以下都會房價下跌。從今朝的市場表示看，因為各類身分的影響，本年中國房地產的預期極可能逆轉，並致使團體房地產市場疲軟，房價下跌。”這對付方才閱歷瞭中國房地產市場化以來最猖狂2013年的中國人而言，要讓他們信任傷害在漸漸光降切實其實很難。

實在，早在客歲9月份，我在《亞洲金融危急東山再起》的文章中斷定：“美聯儲收緊泉幣，不但影響中國的出口，不但致使國民幣貶值的壓力，更大概給中國房地產泡沫乃至命一擊。而在中國經濟愈來愈被高房價綁架的情形下，這類外在的打擊無疑是致命的。”但是，風俗瞭房價一向上漲和國民幣一向貶值的人們，對付如許的斷定隻是當做瞭一種笑話罷瞭。但市場的冷暖轉換之快，卻遠超乎人們的征象：官方的統計數字也好，照樣一些開辟商資金鏈斷裂跑路的新聞也好，都明確無誤地證實房地產市場切實其實沒有妙的究竟。

前4個月，房地產開辟投資增加16.4%，創16個月以來新低；室廬新完工面積降低24.5%；室廬發賣面積同比降低8.6%，發賣額同比降低
9.9%。在三四線都會因為偉大的庫存而險些普跌的同時，包含北京在內的一二線都會銷量狂跌，房價湧現瞭顯著的松動；一線房企的事跡昏暗，萬科、招商、金地、中海和保利等發賣業事跡同比連續下滑，降幅均跨越10%。一旦市場逆轉，稻草都能壓服駱駝，市場對付青島“姐妹花”跑路，對付百強房企之一的燦爛地產的停業極其敏感，對付綠城地產讓渡股權極其懷疑。更加故意思的是，一些多年來力挺房價上漲，而且在3月份還保持以為杭州等都會湧現的貶價隻是個體征象，房價依舊會上漲，乃至宣稱房價還會漲十年的人，很快轉瞭口風，開端號令救市。更致命的是，和以往分歧，此次房價的下跌是在沒有任何政策打壓的情形下，由市場做出的自覺反響。

5月18日，國度統計局宣佈的70個大中都會4月份的房價數據也證實瞭市場遷移轉變點已到來的究竟：早年四個月70個大中都會的房價數據看：新居，1至4月環比上漲都會數分離為62，57，56個，44個；最高漲幅分離為1.2%，0.7%，0.6%，0.4%；同比上漲數固然都是69個，但最高漲幅分離為20.9%，18.7%，15.5%，13.6%；二手房，1月到4月環比上漲的都會數分離為48，46，42，35個，同比上漲的都會3月份為68個，4月份為67個，漲幅分離為18.4%，15.9%，13.2%，12%。能夠說，市場遷移轉變的趨向異常顯著。這類變更，不但相符今朝中國宏不雅經濟的邏輯，也相符房地產本身的邏輯。

起首，從曩昔10多年房價上漲的三大引擎：泉幣超發、經濟快速增加和偉大的住房需求看，最最少有兩大引擎已趨於熄火：一是泉幣超發，泉幣超發盛宴的停止，一方面和中國盡力離別泉幣驅動投資驅動的經濟增加形式有關，另外一方面和美聯儲退出以後，環球活動性盛宴宣佈停止有關，一季度M2增速10多年來初次低於13%，筆者客歲估計的常態性的“錢荒”究竟上已湧現；第二，自2012年開端，中國經濟究竟上已離別瞭快速增加，2013年經濟增加
7.7%，更多的是依附房地產投資的拉動，經濟進入一般增加，包含房地產投資在內的增速弗成能超凡規增加。本年一季度經濟增速7.4%，牢固資產投資增速隻要16.7%，都意味著，依附房地產、依附投資拉動經濟的形式已走到瞭止境；第三，從供求邏輯看，中國住房需求最興旺的階段已停止，從總量看，中國城鎮人均棲身面積究竟上已跨越瞭40平，住房供求已根本均衡。從2013年房地產表示最好的一年的數字看：房地產開辟投資86013億元，比上年名義增加19.8%，占整年GDP的比重跨越15%，而房地產開辟企業施工面積66.6億平，依照2013年房13億平的發賣面積，意味著將來五年，住房供給湧現多餘確定會成為究竟。並且，因為國民幣單邊貶值的趨向沒有再，一旦國民幣貶值，原來已很高的國民幣計價的住房會顯得“更貴”。

以上各種的究竟意味著，中國房地產的遷移轉變點確切已到來。對付仇恨高房價的平易近眾而言，這類局勢天然值得歡樂。但是，對付以為中國房地產會崩盤，乃至期盼房地產崩盤的不雅點，筆者卻沒有敢茍同。2008年，汗青給瞭中國人刺破沒有康健的房地產泡沫的最好的機遇，我們為瞭保增加而讓沒有康健的泡沫收縮至駭人的水平，到瞭本日，我們不但有力刺破，更主要的是，一旦刺破，即是對中國經濟實行“自盡式突擊”，這類價值無疑是中國沒法蒙受的。中國的經濟對房地產已依附到何種水平？房地產投資占GDP15%以上，對中國經濟增加的進獻在20%以上，地盤支出占處所財務70%以上，房地產行業客歲12.2萬億的融資占中國全社會融資額70%以上，這些使人張口結舌的數字意味著，中國經濟已完整淪為瞭房地產經濟，房地產一旦出大題目，中國經濟必定瓦解，每一個人都邑成為中國高房價泡沫幻滅的殉葬品。

中國今朝的宏不雅經濟對付房地產的過分依附也意味著，房價一旦下跌，中國經濟增加的日子也勢必到頭，為瞭應對房地產下跌的風險，深層范疇的改造和構造調劑必定要為敷衍房地產激發的風險而讓路，這是一個也許率事宜。是以，就將來的房地產政策而言，必定要將房價下跌的政接應對提上極為主要的位置。基於此邏輯，中公民眾生怕要接收一個生理上難以接收的究竟：假如房價一旦下跌，有關部分必定會脫手救市，以保護房地產的穩固。然則，什麼時候救市，若何救市，切實其實值得思慮。應當蘇醒地意想到，今朝房價隻是湧現瞭一般的調劑，這類調劑並不是崩盤，也沒有會對中國宏不雅經濟和金融激發體系性風險。恰當的價錢調劑不但有益於房地產的康健成長，更有益於中國經濟的轉型。救市的條件應當是房價湧現瞭大幅度的回調，而且大概致使金融體系湧現大面積的壞賬，今朝卻沒有任何跡象註解湧現瞭這類情形。

救市沒有是弗成以，但救市不克不及沖破市場界限，不克不及沖破底線頭腦。就救市的機會而論，不克不及房價一湧現調劑就救市，如許隻會讓房地產的風險持續積累。救市的機會必需是房價的下跌嚴峻創傷中國經濟，很有大概激發體系金融風險。假如隻是由於屋子過量而湧現的一般調劑，當局毫不應當隨意馬虎救市。而一旦房價的下滑對中國的金融體系，對中國的宏不雅經濟大概形成本質性損害，當局能力脫手。這是必需遵照的界限。沒有遵照此界限，在房地產的供給日趨多餘的情形下，工資保持房地產的泡沫，隻會讓中國經濟對房地產的依附更大。如今許多從一向看多中國房地產忽然轉口喊救市者，包含一些房地產從業者，都理想經由過程救市，可以或許像08年的4萬億一樣，帶來新一輪房價飛漲的盛宴，這是沒有實際的，也是很傷害的。在中國住房供給日益多餘的情形下，任何政策都難以保持房價的單邊上漲。