黎文江：房地產開辟的黃金時代還在持續

【內容擇要】在黎文江看來，房地產開辟的黃金時代還在持續。市場一向在顛簸，2008年到如今這6年時光，調劑期有3次，繁華期有2次。調劑期也許連續1年至1年半閣下的時光，今後又有一個繁華期湧現。在市場欠好的情形下，地盤市場底價成交乃至流拍也存在，但這其實不意味著開辟商沒有拿地，地盤即是臨盆材料，以是必定要有地盤貯備。

業界經常愛好用面粉和面包來比方地價與房價之間的幹系，面粉價錢動員面包價錢，這是本錢使然。在地盤市場上也會發生“地價高=樓價高”的不雅念，對此，合富光輝房地產市場首席剖析師黎文江表現，地價高一定同等於房價高，在分歧的情形下，地王大概影響房價，也大概影響沒有大。這要以市場的供求幹系來肯定。

“面粉”貴過“面包”

“一樣平常來講，地價觸及到價錢本錢，以是本錢進步瞭固然價錢會進步。然則也有地價很高但房價上沒有去的情形。”黎文江以為這重要是受供求幹系的影響。

“市場疲弱的時刻，想賣高也賣沒有動，偶然候還要以價換量。如許的情形下，一樣平常隻要把利潤緊縮，房價就上沒有去。地價與房價之間沒有必定接洽，市場疲弱的時刻，價錢下降些，市場回暖瞭，再把價錢拉上去。”

但是近一兩年來地盤市場上湧現瞭愈來愈多的“面粉”貴過“面包”的情形，黎文江剖析這傍邊的緣故原由有四點：其一，地盤代價賡續晉升。當局每一年都投入很大的資金改良交通、配套，各方面代價的晉升動員瞭地盤代價晉升。比方珠江新城從前是農田菜地，當局投入幾千億，如今釀成瞭CBD，地盤代價就紛歧樣瞭。

其二，廣州偏向用三舊改革的地盤。城中村改革、舊廠改革、舊城改革，這些地都會合在中間區，中間區一樣平常代價比擬高。同時舊房搬傢改革資金也沒有會少。這兩年特殊凸起的是中間城區的舊城用地推出許多，連帶地盤團體價錢上升。

其三，中間城區地盤遭哄搶致使價錢推高。如今廣州不但是當地開辟商拿地，另有外埠如北京、上海來的開辟商。他們認為廣州的地盤比北京、上海、深圳廉價，認為能夠拍，推高瞭地價。

其四，當局配建加高瞭地價。如今當局有限定，請求溢價率要到達50%以上。到達瞭限定地價，轉而開端競配建房。比方廣鋼的地盤，9月29日肯定底價是1萬4，然則配建就加高瞭地價。以是算的時刻就不但是地價，還要把保證房、安頓房本錢加上去，這無形中加大瞭地價的價錢。

地價與房價間的“博弈”

在這園地價與房價的博弈中，衍生出瞭“地王”。那末地王是不是會推高周邊的房價？黎文江舉例解釋，這重要照樣從本錢和供求幹系來看。

“如今廣州地價已占到房價50%，往年地價占房價30%——40%閣下。如今地價愈來愈高瞭。好比廣鋼假如是2萬塊的樓面地價必需要賣到4
萬一平方，如許才大概是有益潤的。但題目是，在市場欠好的情形下，中間的屋子才賣2萬你要賣到4萬是弗成能的。以是要看到推出衡宇的時刻市場情形會沒有會晉升。”

黎文江剖析，本年來講，市場低迷，重要以價換量。以是廣鋼地盤拍賣到2萬塊閣下的樓面地價，然則並沒有動員中間的芳村地域的房價，房價照樣在2萬多。

“房價沒有是想高就可以高的。好比番禺，一塊地拉高到1.7萬/平的樓面地價，然則中間許多品牌坊盤5月份貶價到1.3萬/平、1.4萬/平閣下，樓價比剛拍的地價還要低。”

他以為，如今做室廬的開辟利潤率愈來愈低。一些開辟企業，每一年的純利潤率降低1%，如今也許在11%——12%這個利潤點。以是發賣額愈來愈大，然則本錢愈來愈高，但是利潤率會愈來愈降低。以是如今釀成多種謀劃，不隻做室廬，也做旅遊地產、貿易地產、養老地產等，和跨行業的開辟、外洋開辟。是以，紛歧定非要在一線都會拿地。

據他不雅察，如今廣州市的情形跟以往已有些分歧，當地的開辟商反而到2、三線都會去，大概做外洋地產、養老地產等。與此同時，表面的企業想進入一線都會，在廣州拿地比擬多，本年外埠房企拿地占的比例跨越50%。

“理性拿地、準確計劃、公道開辟”

在黎文江看來，房地產開辟的黃金時代還在持續。市場一向在顛簸，2008年到如今這6年時光，調劑期有3次，繁華期有2次。調劑期也許連續1年至1年半閣下的時光，今後又有一個繁華期湧現。

“如今有政策對房地產的支撐，穩固住房花費成為根本國策。我比擬看好來歲的市場，比及來歲市場好瞭再去買地，地價又高瞭。以是我們勉勵開辟商趁市場欠好的時刻進貨。就像股票，買的時刻要趁低。來歲開端又會有一個新的繁華。”他談到。

黎文江指出，在市場欠好的情形下，地盤市場底價成交乃至流拍也存在，但這其實不意味著開辟商沒有拿地，地盤即是臨盆材料，以是必定要有地盤貯備。一些聰慧的開辟商反而趁市場欠好的機遇來拿地。一是由於廉價，偶然候能底價拿地。二是有益於開辟商在股市裡獲得更多的融資。買瞭一塊地大概會有更多的融資機遇。以是，沒有是市場欠好房企就沒有買地。隻要有資金，隻要上市可以或許融資，地照樣要買的。

“拿沒有到糾結三天，拿到瞭糾結三年。”黎文江笑言。他以為開辟商應當理性拿地、準確定位、公道開辟。拿瞭以後，斟酌做甚麼產物，發賣工具是甚麼才是最主要的。

對付地王囤地的征象，黎文江表現，“在幾年前我就有一個不雅點，其時廣州有27塊地王，然則過瞭2年，開辟的未幾，另有24塊沒有開工。沒有開工的緣故原由經我們查詢拜訪有許多，好比拆遷碰著釘子戶、股東撤資沒有幹瞭、計劃改來改去延伸瞭時光、市場欠好、開辟商囤地等貶值等。”