客歲股市本年樓市：熟習的配方，熟習的滋味

【內容擇要】買房者沒有買，賣房者沒有降，房產銷量連續低迷，房價居高沒有下，如許的對峙狀況在2014-2015年連續瞭兩年，庫存去沒有瞭，地盤賣沒有失落，這時候，當局焦急瞭，必需出大招，一方面讓房價穩中有升，一方面刺激買房者要趕快著手買房，因而有瞭2016年歲首年月的首付比例降低，稅費降低，央媽放水等辦法。因而我們看到瞭北京、上海、深圳、南京、杭州等都會房價的發作式上漲。

本年樓市的牛市跟客歲股市的牛市實在相似殊途同歸。

1、降首付=加杠桿

2、停息開辟新地塊=停息IPO

3、契稅調劑=降印花稅

4、專傢談一線都會還要漲一倍=4000點是牛市出發點。

5、深圳均價10萬元=全通教導500元。

6、勉勵農人進城買房=末瞭的散戶出場。

照樣熟習的配方，照樣熟習的滋味。

有一點我們必需認可，中國屋子經由這麼多年的超過式成長確切多餘瞭，如今沒有管媒體照樣官方，風俗用7億平方米來歸納綜合當下的樓市存貨。

但依照北師大傳授鐘偉的測算，這嚴峻低估瞭樓市的庫存，由於這7億平方米僅是待售面積，假如再加上商品房以外的保證房，公用修建和單元自建等，那末面積大概跨越80億平方米，僅商品房在建和待售就跨越50億平方米。

依照2015年天下發賣面積10億多平方米算，這些庫存要5-7年能力消化失落。

房產庫存這麼宏大，中心當局也在賡續誇大房產去庫存，但房價卻一向降沒有下來，縱然是三四線都會的房價，也未見大跌跡象。

買房者沒有買，賣房者沒有降，房產銷量連續低迷，房價居高沒有下，如許的對峙狀況在2014-2015年連續瞭兩年，庫存去沒有瞭，地盤賣沒有失落，這時候，當局焦急瞭，必需出大招，一方面讓讓房價穩中有升，一方面刺激買房者要趕快著手買房，因而有瞭2016年歲首年月的首付比例降低，稅費降低，央媽放水等辦法。因而我們看到瞭北京、上海、深圳、南京、杭州等都會房價的發作式上漲。

固然，這些都是表象，表象背後的決議計劃邏輯是甚麼？我們必需弄清晰才沒有至於若明若暗。“泡沫以後必定決裂，沒有永久上漲的價錢”，“東京噴鼻港房價泡沫幻滅瞭，以是上海北京房價必需幻滅”，如許的大話誰都邑說，但沒有任何意義，就像說“人總會逝世的”一樣沒故意義，癥結在於你要曉得某小我甚麼時光會逝世。

哥沒有做先知的稟賦，以是隻能從經濟知識和決議計劃者的邏輯來斷定這輪房價上漲的實質。在中國，任何一個大的經濟事宜和經濟征象背後，都有老邁哥的身影，都邑表現老邁哥的企圖和意志，相對市場，老邁哥控制的資本發動才能其實太多太豐碩瞭。

2015年的那輪5000點的牛市，就是由於老邁哥想借助本錢市場，拉升資產價錢，以到達復興實體經濟和拉動GDP的目標，但成果掉敗瞭。這也解釋一個事理，成事在人，成事在天，固然老邁哥的資本發動才能很壯大，但也沒有是想做甚麼就可以做成的。

老邁哥為什麼要在去杠桿、去庫存、去產能的這個時刻動員這輪房價上漲呢？說到底照樣由於全部經濟體系和金融體系的風險立時要發作瞭。

經濟方面，PPI閱歷48個月的持續下跌；占GDP三分之一的外貿出口根本沒有瞭，一度乃至成瞭負數；制作業工場紛紜封閉，鋼鐵、化工、水泥等重化產業根本三軍毀滅；花費在委曲地支持著，但這隻是人們保持根本的生計所必須，跟著經濟的下滑，花費日夕也會下跌的。

經濟方面的下滑必定傳導到金融體系，而金融體系的最大危急，沒有在股市，沒有在住民住房存款，也沒有在企業存款，而在處所當局債權。

依據中國社科院的數據和預算，處所當局債權范圍也許是30萬億元閣下，這還隻是審計數據，而沒有是財政意義上的數據，處所當局的債權范圍到底有多大，隻要天曉得。這是一個黑洞，也是一顆準時炸彈，一旦處置欠妥，真有大概發作體系性風險。除當局信用受損以外，全部銀行體系都大概瓦解。

並且，這些處所債權90%以上是以當局財務支出信譽，或以響應資產收益作為包管或典質的情勢存在，融資工具是銀行、信任、證券、保險等機構。

融資渠道包含融資平臺存款、信任融資、城投債等。在平臺貸羈系收緊後，一些處所變相融資的行動愈演愈烈，很多處所經由過程信任存款、融資租賃、售後回租、刊行理產業品、墊資施工等方法變相融資。

若何化解這些風險呢？其時決議計劃者有幾種假想，一種是央行間接出錢購置處所當局的債權，印鈔票給銀行。這就是赤裸裸的量化寬松，如許做的成果就是泉幣貶值，通貨收縮；第二種計劃是處所當局和銀行磋商，債權延期。但延期其實不利於債權總量的掌握，大概債權會越滾越大，這個計劃也被反對；第三種計劃就是債權置換，發新債，還宿債，然則時限拉長，利錢下降。

如今走的就是第三種計劃，2015年的債權置換還比擬順遂，一些銀行由於第一次跟處所當局過招，都比擬聽話。但跟著債權置換范圍愈來愈大，銀行和處所當局的博弈也進一步進級。

財務部請求2016年處所債置換與新增范圍將到達6萬億元，三季度前完成置換。有前提的處所，能夠提早置換，能夠全體置換。一些處所這些樂瞭，趕快把從前八門五花的債權都拿來置換。

但銀行也沒有是傻瓜，許多都是上市公司，它們也有益潤和績效考察。處所當局軟土深掘，背約在先，還沒有清償務，如今還出個主張要換成利錢更低，刻日更長的，並且漸漸置換還不可，請求逾額提早置換，那銀行確定沒有幹啊。

因而，許多銀行在跟處所當局博弈進程中，協商說，你沒有要置換瞭，照樣給你延期吧，利錢照樣依照本來的。經由過程條目計劃，威德兼施，讓處所當局挑選延期而非置換，也就是走第二種計劃。

眼看房地產不可瞭，地盤賣沒有進來瞭，財務稅收逐年下滑，債權本錢愈來愈高，銀行又沒有想債權置換瞭，處所當局眼看就扛沒有住瞭。老邁哥看在眼裡急在內心——不克不及再對峙下去瞭！

絕大多半省會直轄市是靠賣地瞭償債權的，為瞭讓債權置換順遂推動，為瞭讓全部風險地雷沒有被引爆，有高人出瞭一計：泉幣放水，拉高或穩固資產價錢，營建債權置換的寬松情況。

接下來就是我們看到的，1月新增存款2.51萬億元，創汗青新高，大部門進上天產和投資范疇；緊接著房貸首付比例降低，生意業務稅費降低；北京、上海、深圳、南京、杭州等一線都會房價大漲。

下降首付實在就相稱於增長杠桿，為何在宏不雅層面去杠桿、去產能、去庫存的情勢下，要讓房地產進步杠桿呢？從周小川在G20上海財長集會上支撐房產存款進步杠桿的亮相中，你聽出瞭其弦外之音嗎？

在全部銀行存款中，房貸是最優良的資產，壞賬率最低，這解釋中國的老庶民是最取信用的，他們寧肯節衣縮食，成天吃便利面，都不肯意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去，隻要這塊能夠用來進步一下杠桿瞭，因而就各類救市辦法紛紜出臺。

但我們應當看明確，此次救市，救的沒有是房地產，而是處所當局，是處所當局的30萬億元債權，是當局的信用和中國全部金融體系。

隻要房產價錢上升瞭，其他資產價錢也隨著上升或堅持穩固，典質品的估價也上升瞭，當局的地盤好賣瞭，財務稅收也上升瞭，跟銀行的議價才能就上升瞭，債權置換也就順遂瞭。

許多處所當局的身傢生命，都取決於房地產價錢，房價一旦下跌，意味著地盤價錢和其他資產價錢也一並下跌，地盤賣沒有進來，典質品價錢下跌，這會致使當局信譽背約，銀行逼債。接下來的效果人人能夠設想，處所當局一旦背約，將紛紜成為被告，信譽掃地，這一征象當局情願看到嗎？

有個段子很深入地展現瞭中國經濟的這類為難：曩昔24個月裡，我們把美利堅曾見效的救世良方挨個別驗瞭一遍：1：凱恩斯主義的當局刺激需求；2：馬歇爾籌劃的一帶一起；3：克林頓的互聯網加萬眾立異；4：弗裡德曼的泉幣供應實際；5：裡根的供應側改造，哦，另有熔斷制；末瞭又回到我們熟習並且的房地產拉動經濟上……

隻不外，老邁哥的這一快意算盤，被市場充足應用瞭，一些房地產中介不吝做起瞭房產商做的工作，搭建金融平臺，勾搭一些企業，經由過程拉高房價向銀行欺騙低息存款，以減緩資金壓力，你當局敢放3倍的杠桿，我就敢放到5倍、10倍，成果是促使房價敏捷拉高。

客歲的A股國度牛市也是一個經心的計劃，惋惜人算沒有如市場算，末瞭慘敗而歸，浩瀚中產階層甚至充裕階級多年積聚的財產一網打盡，本年的樓市國度牛市又會若何結束呢？