沈建光：中國房地產泡沫到底有多大？

【內容擇要】中國房地產市場愈來愈使人擔心，房地產完工連續下滑，房地產發賣淡季沒有旺，房地產開辟投資降至低位，始於二三線都會的房價“下跌潮”也慢慢向一線都會舒展，房價拐點論青雲直上。

現實上，從國度統計局最新頒佈的70個重要都會房價走勢來看，房價拐點已初見眉目，4月環比上漲的都會下降至44個，且漲幅最大的僅為0.4%，若此趨向連續，沒有難設想，5月房價大概便會迎來拐點。

中國房地產泡沫有多大，謎底生怕無所適從，但房價連續下跌對付中國經濟與金融風險的壓力，確是眾目睽睽的。能夠看到，隨同著房地產市場遇冷，相幹經濟與金融運轉風險也在浮現。比方，鋼鐵、水泥、修建資料等房地產上遊行業連續低迷；傢用電器、傢具、修建及裝飾資料等下流行業相幹花費正在削減，4月上述行業商品發賣額分離客歲同期下跌8.8、7.8、5.4個百分點；房地產相幹支出如業務稅、契稅有所下滑，地盤出讓遠景堪憂；金融風險賡續上升，特殊是房地產作為常見的典質品，其代價正隨房價下跌而縮水。

房地產是決議宏不雅經濟走勢的癥結，房地產崩盤無異於經濟硬著陸。固然，已有部門都會推出應對辦法，願望經由過程松綁限購轉變局勢。但在筆者看來，題目的癥結是泉幣政策。繼本年以來決議計劃層防備金融風險，范例影子銀行以來，表表裡資金同時趨緊的跡象愈來愈顯著，不但是房地產開辟存款遭到限定，就連首套房購房存款也遭受利率上浮與停貸。

這在筆者看來，是政策過緊的表示。尚且豈論中國房地產泡沫化水平有多高，即使是房地產市場成長康健的國度，停滯首套房存款也會形成假如嚴厲的信貸重要，重創經濟。是以，在筆者看來，轉變過緊的泉幣政策，特殊是包管首套房貸相當主要，不然緊靠限購松綁起到的感化將微不足道，很難轉變危機情形。

固然，這一盼望若何可以或許落到實處，生怕還須要剖析題目根源。在筆者看來，當前貿易銀行之以是停滯或削減房貸最少與兩方面身分密弗成分。一方面，是資金供應存在壓力。這不但表現在利率市場化與互聯網金融的快速成長，對銀行資金本錢的影響。更表現在高額預備金、嚴厲存貸比等考察限定，對付銀行可貸資金的束縛。

另外一方面，利率持續攀高，小我購房存款利率難以籠罩本錢。小我購房存款因為收益相對較低是起首被擠壓的工具，出於逐利念頭，銀行資金每每挑選投入利錢更高的企業存款和小我謀劃性存款傍邊。

如斯看來，化解上述抵觸還需從資金總量與陡峭長端利率兩方面動手。當前短時間利率回落與企業資金重要、實體經濟疲軟並存的泉源在於資金過嚴的數目掌握。是以，周全降準勢在必行，越早越好。周全降準表現瞭泉幣政策由過緊轉向中性，是陡峭利率刻日構造，下降長端利率風險溢價的主要舉動。而從泉幣政策對象應用的角度而言，降準也能夠相稱水平上清除資金供應制約，減緩價錢對象掉效的抵觸，增進泉幣政策對象轉向施展價錢型對象的感化。同時，淡化75%存貸比的考察，即使受制於《貿易銀行法》，短時間內75%的存貸比撤消沒有現實，但可斟酌擴展存款額盤算規模，延伸考察刻日。

別的，針對資金利率賡續攀高的征象，這一方面與利率市場化加快推動有關，另外一方面，也與一向以來存在的相稱一部門財政軟束縛部分密弗成分。這部門群體不但資金需求量大，且對利率敏理性相對較低，是推高全社會融資本錢的主要身分。沒有難揣摸，這些預算軟束縛部分大多為國有企業。是以，在利率市場化加快推動時，要做到實在下降實體融資本錢與金融風險，必需加速構造調劑和國有企業改造。如若否則，金融改造還需緩行，究竟金融改造單兵突進，改造缺少調和帶來的體系性風險將是難以蒙受的。

（沈建光為經濟學博士，現任瑞穗證券亞洲公司首席經濟學傢）