顧雲昌：我國房地產沒有會崩盤 隻是正在回歸理性

【內容擇要】按國度統計局的口徑，本年5、6月份天下70個大中都會持續有過半都會的新居價錢環比下跌。是以，樓市“崩盤論”復興，而很多品牌房企成交事跡的昏暗也好像印證瞭這一不雅點，處所當局或明或暗的松綁限購令閫加快擴圍。

與樓市“消極派”不雅點相左，號稱樓市“春季派”的部門專傢卻以為房價下跌趨向或將逆轉。相對曩昔10年房價一起上漲，下一步樓市到底何去何從？特別是貿易地產，將來另有沒有投資機遇？

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月26日下晝，由逐日經濟消息報社、《成都商報》和華潤置地在成都華潤大廈結合主理的“2014中國經濟年中巡回論壇暨華潤貿易論壇”上，受邀高朋天下房地產商會同盟履行主席顧雲昌表現，中國樓市正在回歸理性，沒有會崩盤也不克不及崩盤，但會見臨高位盤整、洗牌加速與利潤下滑。

對付貿易地產，顧雲昌以為，今朝須警示產能多餘與價錢泡沫、市場差別化和產物同質化的抵觸、網購打擊實體貿易等三大風險。為此，開辟商須做到“六態”和“三化”，而投資者須選好地段、看好房錢回報與選好品牌物業。

樓市步入“白銀”時期

曩昔10年產生在各大房企售樓部的“哄搶”房源景象，好像很難在當前樓市重演。依照顧雲昌的不雅點，中國樓市正在進入買方市場，這對付老庶民是一件功德，而開辟商將面對更多挑釁。

蘭德征詢撰文以為，從已宣佈2013年年報的房企來看，有73%的企業完成瞭凈利潤正增加，但同時有61%的企業利潤率下滑，並連續著年均降低1個百分點閣下的趨向。假如僅看利潤率，房地產已屬“中利行業”，並且到2015年很有大概觸及“10%紅線”。

特別是客歲，很多大型房企“豪賭”後市美妙預期，一再斬獲高價“地王”。現在天下樓市供需逆轉，這些“地王”好像成瞭燙手山芋。

“本年上半年房地產投資隻要14.1%，投資增速放緩瞭。”顧雲昌表現，曩昔中國房地產投資增速跨越20%，縱然在客歲也有16.6%。

除投資增速放緩外，顧雲昌還指出，樓市將高位盤整，根據是中國房價仍舊較高，售價環比降低。

與“高位盤整”相對應的是樓市“崩盤論”甚囂塵上。特殊是本年5、6月份，國度統計局表露，天下70個大中都會中，有過半都會的新居售價環比下跌，激發言論“消極”情感濃重。

不外，在顧雲昌看來，中國房地產沒有會崩盤，不克不及崩盤，隻是正在回歸理性。依照國際泉幣基金構造表露的數據，今朝中國經濟增速7.4%，而全球經濟增速隻要
3.7%，以是中國樓市沒有會崩盤。中國的新型城鎮化也將開釋宏大的剛需、改良型需求等，這是中國樓市不克不及崩盤的最大緣故原由。

貿易地產投資“三把斧”

閱歷上一輪樓市調控，貿易地產成為多半房企營業轉型的避風港。一時光，各大都會的貿易綜合體各處著花。

當前，各地的貿易地產已進入會合放量期，沈陽、天津、重慶、武漢和昆明等二線都會最為典范。在巨量供給下，供求掉衡開端成為言論擔心的最大風險。

在顧雲昌看來，除產能多餘外，今朝貿易地產的價錢泡沫也與之並存；其次，貿易地產也存在產物同質化和市場差別化抵觸；再者，網購對實體貿易影響很大，好比如今許多人跑到闤闠試瞭衣服今後，認為很好，回傢後去網上買。

不外，謝凌彌補說，貿易地產多餘題目也要一分為二地對待，今朝有些貿易地產大概會逝世失落，一個都會固然計劃瞭許多貿易體量，但詳細到某一年真正可以或許開辟出若幹，要看各個房企本身氣力婚配度、合作敵手、樓市行情等龐雜身分。

中信證券以旗下北京和深圳中信大廈為基本資產采用分級證券化，設立募資總范圍逾50億元的“中信·動身專項資產治理籌劃”，在本年4月份得到證監會批復。

業內子士以為，這是我國首個生意業務所場內的房地產投資基金（REITs）產物。不外，這款產物仍相似於一款私募REITs，跟國際通行的公募REITs另有必定差異，部門營業立異仍待沖破。

當前海內貿易地產正在進入“存量”時期，但資產價錢泡沫和房錢低迷成為PE本錢推動私募REITs的一大停滯，更別說翻開公募REITs刊行之門。

在顧雲昌看來，包含萬達團體、華潤置地等房企都是靠賣屋子、商店的錢來贍養購物中間，而外洋購物中間都是持有型的。聯合海內貿易地產的開辟現實，房企應保持
“六態”和“三化”計謀。依照顧雲昌的不雅點，“六態”重要是指形狀（優化空間結構）、業態、靜態（交通便利和動線計劃）、生態（綠色環保）、金態（現金流充分）與常態（紅利穩固）。個中，業態很癥結，必定要相符本地市場，但最主要的是“常態”要好，不克不及賠本。

假如貿易地產“六態”是作為對開辟商硬性考量身分的話，那末顧雲昌所提到的“三化”計謀(理性化、差別化和專業化)就是對他們的軟性請求，也是更高尺度的請求。

今朝，海內貿易地產的一個典范特點是房企“強”復制而“弱”立異，由於復制所消耗的本錢低很多。但這類簡略復制形式也埋下瞭很多隱患。針對貿易地產應若何去挑選投資？顧雲昌與謝凌均以為，對付這一題目有“三把斧”，分離是房錢回報與平安性、優良地段和品牌企業。

自7月19日以來，華潤置地初次在成都拉開貿易房交會序幕，會合展銷結構成都“器械南北”方位的九大地標性貿易項目，包含華潤中間、華潤廣場、華潤班師寰宇、華潤國際社區、華潤銀杏華庭及華潤橡樹灣等。

華潤置地成都金悅灣項目營銷總監陳圓表現，很早從前，萬象城周邊商店才賣1萬多元/平方米，2012年到如今賣到5萬多元/平方米，包含華潤二十四城也賣到六七萬一平方米。但客歲開端市場及房企謀劃等緣故原由，售價湧現調劑，特別是華潤成都在售貿易性價比異常高。

站在投資者的角度，陳圓以為選商店有幾個原則：第一，隨著大型開辟商走；第二，絕對要選成熟的社區；第三，隻要開辟商敢定最貴的價錢，他就敢買最貴的鋪子。